⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
경상남도 고성군 삼산면 두포리 1049
2025타경629(임의경매) · 창원지방법원 통영지원 경매8계 ·
지금 최저 입찰가
5,969만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 2,183만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.23
D-11 · 2층 210호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 135장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (106장)
현장 사진 (25장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월20일15시05분
*공부상 전이며 현황은 전 및 일부 임야임.
*밭에는 조경수 묘목이 다수 밀집하여 식재되어 있으며 정확한 수종, 수량 파악은 어려우며 일부 임야에는 활잡목이 자생하며, 소유권은 채무자 정○경에게 있다고 진술함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 도로이며 현황은 도로 및 일부 임야이며 대나무 등 활잡목 등이 자생함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 임야이며 현황은 임야 및 일부 벌목되어 정지작업이 되어 있으며, 벌목된 구역은 현재 별도의 용도로 사용되지 않고 방치된 상태이며 잡풀과 활잡목이 무성함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 대지이며 현황은 대지 및 일부 진입도로 및 텃밭( 무화과, 모과나무 등 식재되어 있음)으로 이용중임 ㅡ 위지상에 목록5.의 4층 건물이 소재함.
*현장에 방문하여 채무자(소유자)정○경씨에게 문의한 바, 임대차관계는 없으며 정○경씨가 점유 사용하고 있다고 함.
*공부상 1.2.3층은 근린생활시설 4층은 단독주택이며 현황도 공부상과 같은 4층 건물 소재함.
*소유자 정○경씨의 진술에 의하면 1.2.3.층은 미술전시관으로, 4층은 주택으로 이용함.
*현장에 방문하여 채무자(소유자)정○경에게 문의한 바, 임대차관계는 없으며 정○경 세대가 점유 사용하고 있다고 함.
*전입세대열람한바 소유자세대 전입되어 있으며 외국인체류확인서 확인한바 소유자의 딸 PARK YOUNG SHIM 등록되어 있으며 4층에 거주하고 있다고 함.
*상건물임대차현황서 열람한바 해당사항 없음.
*공부상 도로이며 현황은 도로임
*채무자겸소유자 (정○경)점유
*공부상 임야이며 현황은 임야 및 일부 벌목되어 정지작업이 되어 있으며, 벌목된 구역은 현재 별도의 용도로 사용되지 않고 방치된 상태이며 잡풀과 활잡목이 자생함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 도로이며 현황은 도로 및 일부 임야로 소나무 활잡목 자생함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*현장에서 점유자를 직접 만나지 못하였음.
*공부상 전이며 현황은 묵전 및 일부 임야로 활잡목 등이 자생함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*분묘 1기 소재하며 육안으로 식별이 어려운 분묘소재 할수도 있음.
*위 지상에 제시외 ㄱ. 조립식 판넬지붕 주택 1동 소재함.
- 위 제시외 조립식 판넬지붕 주택은 채무자 정○경씨의 진술에 의하면 채무자의 아들 정○록이 임차관계 없이 점유하고 있다고 함.
ㄴ. 콘테이너박스 1동 소재함.
- 채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*전입세대열람한바 전입자 없으며 외국인체류확인서 해당사항없음.
*공부상 전이며 현황은 묵전으로 가장자리에 백일홍 등 조경수 다수 식재되어 있음.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 전이며 현황은 묵전으로 경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 전이며 현황은 묵전이며 잡풀 등이 무성함.
*경계표시가 없어 인접필지와 지적경계가 불명확하므로 지적측량 요함.
*채무자 겸 소유자 정○경씨의 진술에 의하면 본인이 점유하고 있다고 함.
*공부상 임야이며 현황은 묘지임(분묘1기 소재함), 지적도상 맹지이나 목록3.을 경유하여 접근이 가능함.
*현장에서 점유자를 직접 만나지 못하였음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-07-23) |
|---|---|---|---|---|---|
| P○○○○○○○○○○○○○M | 2023.11.09. | 미상 | 미상 | 4층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 정○록 | - | 미상 | 미상 | 제시외건물(주택) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 5,969만원 | |
| 2차 | 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 8,528만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.24 10:00 | 매각기일 | 1억 2,183만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 67건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 46.1%, 평균 유찰 4.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 고성군 하이면 99 | 2억 4,828만원 | 2,300만원 | 9% | 2026.10.26 |
| 경상남도 고성군 하이면 100 | 2억 4,828만원 | 2,300만원 | 9% | 2026.10.26 |
| 경상남도 고성군 하이면 101-2 | 2억 4,828만원 | 2,300만원 | 9% | 2026.10.26 |
| 경상남도 고성군 하이면 114-7 | 2억 4,828만원 | 2,300만원 | 9% | 2026.10.26 |
| 경상남도 고성군 삼산면 10-3 | 1억 7,983만원 | 1억 9,000만원 | 106% | 2026.10.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (33건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 고성군 구만면 687-4 | 4억 7,674만원 | 5,860만원 | 7회 | 2026.11.09 |
| 경상남도 고성군 구만면 687-6 | 4억 7,674만원 | 5,860만원 | 7회 | 2026.11.09 |
| 경상남도 고성군 구만면 687-5 | 4억 7,674만원 | 5,860만원 | 7회 | 2026.11.09 |
| 경상남도 고성군 구만면 689-1 | 4억 7,674만원 | 5,860만원 | 7회 | 2026.11.09 |
| 경상남도 고성군 마암면 404-1 | 8억 479만원 | 5억 6,335만원 | 2회 | 2026.11.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '포교마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.
경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '포교마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
공히, 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.
공히, 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
일련번호 1,9~12: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 대체로 휴경지 상태임. 일련번호 2,6,8: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로 상태임. 일련번호 3: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야 및 휴경지 등 상태임 일련번호 4: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임 일련번호 7: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 휴경지 및 토지임야 등 상태임 일련번호 13: 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 분묘가 소재함.
일련번호 1,9~12: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 대체로 휴경지 상태임. 일련번호 2,6,8: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로 상태임. 일련번호 3: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야 및 휴경지 등 상태임 일련번호 4: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임 일련번호 7: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 휴경지 및 토지임야 등 상태임 일련번호 13: 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 분묘가 소재함.
인접 도로상태
일련번호 1,11,12,13: 맹지임 일련번호 2,6,8: 현황 '도로'임 일련번호 3: 본건 서측으로 왕복2차로 및 북측으로 포장도로(일련번호 6)가 소재함 일련번호 4,7,9,10: 포장도로(일련번호 2,6,8)를 통해 접근하고 있음.
일련번호 1,11,12,13: 맹지임 일련번호 2,6,8: 현황 '도로'임 일련번호 3: 본건 서측으로 왕복2차로 및 북측으로 포장도로(일련번호 6)가 소재함 일련번호 4,7,9,10: 포장도로(일련번호 2,6,8)를 통해 접근하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1,2,4,6,8~12: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 7,13: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
일련번호 1,2,4,6,8~12: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 7,13: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기타 기재
일련번호 (9) 위지상에 제시외건물(폐문 등으로 내부확인이 불가하였는바 이용상황 등은 재확인 바람) 및 제시외분묘가 소재하며, 일련번호 (3),(13) 위지상에 제시외분묘가 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.
일련번호 (9) 위지상에 제시외건물(폐문 등으로 내부확인이 불가하였는바 이용상황 등은 재확인 바람) 및 제시외분묘가 소재하며, 일련번호 (3),(13) 위지상에 제시외분묘가 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.
기타 기재
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임대관계
(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: &apos;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&apos; 상 &apos;Ⅳ. 그 밖의 사항&apos;란 참조
(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: &apos;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&apos; 상 &apos;Ⅳ. 그 밖의 사항&apos;란 참조
건물의 구조
일련번호(5) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅, 타일, 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
일련번호(5) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅, 타일, 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
이용상태
1~3층: 전시실 등으로 이용중임 4층: 주택으로 이용중임
1~3층: 전시실 등으로 이용중임 4층: 주택으로 이용중임
설비내역
위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 &quot;지적 및 건물개황도&quot; 참조바람.
후첨 &quot;지적 및 건물개황도&quot; 참조바람.
기타 기재
일련번호(5) 2층은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 191.8㎡으로 제시되어 있으나 건축물대장상 191.28㎡로 등재되어 있는바 건축물대장 면적을 기준으로 평가하였으며, 본건 1~3층은 공부상 근린생활시설(소매점(1,2층), 휴게음식점(3층))으로 등재되어 있으나 현황 &apos;전시실 등&apos;으로 이용중인바 참고하시기 바람.
일련번호(5) 2층은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 191.8㎡으로 제시되어 있으나 건축물대장상 191.28㎡로 등재되어 있는바 건축물대장 면적을 기준으로 평가하였으며, 본건 1~3층은 공부상 근린생활시설(소매점(1,2층), 휴게음식점(3층))으로 등재되어 있으나 현황 &apos;전시실 등&apos;으로 이용중인바 참고하시기 바람.
임대관계
1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: &apos;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&apos; 상 &apos;Ⅳ. 그 밖의 사항&apos;란 참조
1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: &apos;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&apos; 상 &apos;Ⅳ. 그 밖의 사항&apos;란 참조
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | [목록1] 2020.07.23.[근저당권] [목록11,12] 2021.03.19.[근저당권] |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각. - 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). - 맹지임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경629)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 121,830,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 59,697,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 5,969,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,241,513,285원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.23 2층 210호 경매법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1049 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.24 · 개시결정 2025.10.01 |
| 배당요구종기 | 2025.12.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.