광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층
2025타경7715(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매3계 · 철근콘크리트조 판매시설,근린생활시설 1층 1259.67㎡(381.1평) 2층 1440.27㎡(435.7평) 3층 1440.27㎡(435.7평) 지하실 994.73㎡(300.9평)
지금 최저 입찰가
89억 9,584만원
감정가의 56% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
160억 6,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.12
D-1 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위 10번 전세권설정등기(2002.11.14. 접수번호 제17909호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 56%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (22장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월23일15시00분 2025년12월24일10시50분 2026년01월02일14시30분 2026년01월05일11시20분
건물관리인 배석수에게 문의함.일부 무등맨션 진입로(1층)부분있음.3층부분은 미술관(회사대표이사)으로 사용중임.스○○스는 수수료 매장이라고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2010-12-03) |
|---|---|---|---|---|---|
| 오○희 | 2021.05.10. | 2021.05.10. | 미상 | 주선(가) |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 에○○○○○○○○○○○○) | 미전입 | 미상 | 미상 | 주선(나) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 스○○스 | 미전입 | 미상 | 미상 | 주선(다) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 김○환 | 2024.12.26. | 미상 | 100,000,000 | 주선(라) |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 조○석 | 2025.03.31/2025.04.10 | 미상 | 미상 | 주선(마) |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 장○원 | 2007.05.16. | 미상 | 미상 | 주선(바) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.12 09:55 | 매각기일 | 89억 9,584만원 | |
| 2차 | 2026.10.01 09:55 | 매각기일 | 112억 4,480만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.20 09:55 | 매각기일 | 160억 6,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 31건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 56.2%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 4층623호 | 5,800만원 | 3,045만원 | 53% | 2026.10.29 |
| 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-7호 | 3억 100만원 | 1억 4,000만원 | 47% | 2026.10.08 |
| 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-8호 | 3억 100만원 | 1억 1,059만원 | 37% | 2026.10.08 |
| 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-9호 | 3억 100만원 | 1억 3,020만원 | 43% | 2026.10.08 |
| 광주광역시 동구 대의동 79-2 | 13억 9,525만원 | 8억 2,210만원 | 59% | 2026.10.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 동구 학동 768 상가동 지하층2호 | 4,800만원 | 704만원 | 9회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 10층1014호 | 1억 5,600만원 | 1억 920만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 10층1015호 | 3억 1,300만원 | 1억 1,218만원 | 4회 | 2026.11.18 |
| 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층201호 | 1억 6,500만원 | 9,240만원 | 3회 | 2026.11.18 |
| 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층202호 | 1억 7,000만원 | 9,520만원 | 3회 | 2026.11.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 동구 금남로2가 소재 '광주충장로우체국' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다.
본건은 광주광역시 동구 금남로2가 소재 '광주충장로우체국' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상10층 중 제지하실층~제3층으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인트마감, 벽지마감, 타일붙임마감, 내부인테리어마감 등 창호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상10층 중 제지하실층~제3층으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인트마감, 벽지마감, 타일붙임마감, 내부인테리어마감 등 창호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.
이용상태
기호(가) 1층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스○○스 충장서림점, 엘르 충장로점, CU 광주충장로점) 기호(가) 2층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스○○스 충장서림점), 일부공실 기호(가) 3층 : 공실 기호(가) 지하층 : 판매시설(상호 : 충장서림), 보일러실 및 전기실
기호(가) 1층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스○○스 충장서림점, 엘르 충장로점, CU 광주충장로점) 기호(가) 2층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스○○스 충장서림점), 일부공실 기호(가) 3층 : 공실 기호(가) 지하층 : 판매시설(상호 : 충장서림), 보일러실 및 전기실
설비내역
상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 소방설비 (소화전설비, 화재 탐지 및 경보설비), 시스템에어컨설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 소방설비 (소화전설비, 화재 탐지 및 경보설비), 시스템에어컨설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
토지의 형상·이용상태
본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
본건 남동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 중점경관관리구역 (2025-06-02), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.
본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 중점경관관리구역 (2025-06-02), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.
기타 기재
-.
-.
임대관계
-.
-.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2010.12.03. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 순위 10번 전세권설정등기(2002.11.14. 접수번호 제17909호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경7715)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 16,064,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 8,995,840,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 899,584,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 5,975,782,462원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.12 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층 |
| 내역 | 철근콘크리트조 판매시설,근린생활시설 1층 1259.67㎡(381.1평) 2층 1440.27㎡(435.7평) 3층 1440.27㎡(435.7평) 지하실 994.73㎡(300.9평) |
| 사건 접수 | 2025.12.03 · 개시결정 2025.12.05 |
| 배당요구종기 | 2026.03.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 판매시설,공동주택,근린생활시설
1층 1259.67㎡
2층 1440.27㎡
3층 1440.27㎡
4층 1102.44㎡
5층 1099.13㎡
6층 1099.85㎡
7층 1104.25㎡
8층 1099.09㎡
9층 1099.13㎡
10층 1099.13㎡
지하실 994.73㎡
전유
철근콘크리트조
판매시설,근린생활시설
1층 1259.67㎡
2층 1440.27㎡
3층 1440.27㎡
지하실 994.73㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 | 대 | 125.1㎡ | 516/1251 |
| 광주광역시 동구 금남로2가 35 | 대 | 1960.3㎡ | 12253/19603 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.