전라남도 나주시 빛가람동 279-4 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 1동 8층827호
2025타경33373(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 26.476㎡(8.0평)
지금 최저 입찰가
1,124만원
감정가의 23% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4,900만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.12.10
D-28 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
6회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항 할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(2024.11.13. 접수 제30801호) 있음[임차보증금 75,000,000원, 전입일자 2022.10.1”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 23%까지 하락 (유찰 6회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월29일16시35분 2025년08월13일12시10분 2025년08월20일16시10분
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 주민등록상 등재된 서○석의 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 상가임대차현황서 등재여부 열람한바 등재된내역없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-01-31) |
|---|---|---|---|---|---|
| 서○석 | 2022.10.11. | 미상 | 미상 | 1동 8층827호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.17 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 7차 | 2026.12.10 09:55 | 매각기일 | 1,124만원 | |
| 6차 | 2026.10.29 09:55 | 매각기일 | 1,405만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.09.17 09:55 | 매각기일 | 1,756만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.08.06 10:00 | 매각기일 | 2,195만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.25 10:00 | 매각기일 | 2,744만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.14 10:00 | 매각기일 | 3,430만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.02 10:00 | 매각기일 | 4,900만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 36건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 82.6%, 평균 유찰 1.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 송월동 660 송월주공아파트 102동 10층1006호 | 6,300만원 | 5,800만원 | 92% | 2026.11.04 |
| 전라남도 나주시 빛가람동 194-1 토담휴로스1차오피스텔 제1동 제10층 제1011호 | 8,800만원 | 6,219만원 | 71% | 2026.10.28 |
| 전라남도 나주시 금천면 619 빛가람코오롱하늘채 101동 10층1001호 | 3억 1,500만원 | 2억 8,739만원 | 91% | 2026.10.06 |
| 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층507호 | 1억 3,600만원 | 6,898만원 | 51% | 2026.10.01 |
| 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 6층607호 | 1억 3,600만원 | 6,898만원 | 51% | 2026.10.01 |
지금 진행 중인 인근 물건 (5건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층503호 | 1억 3,600만원 | 6,092만원 | 4회 | 2026.11.12 |
| 전라남도 나주시 대호동 1020 대방노블랜드1차아파트 103동 7층703호 | 1억 7,000만원 | 1억 7,000만원 | 0회 | 2026.11.13 |
| 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 116동 2층201호 | 2억 2,400만원 | 2억 2,400만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 전라남도 나주시 남평읍 421 양우내안애리버시티 203동 24층2403호 | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 1회 | 2026.11.19 |
| 전라남도 나주시 금천면 619 빛가람코오롱하늘채 102동 21층2101호 | 2억 9,800만원 | 2억 9,800만원 | 0회 | 2026.11.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.
전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.
본건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상12층/지하4층 제1동 제8층 제827호로서, (사용승인일: 2015.04.23.) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상12층/지하4층 제1동 제8층 제827호로서, (사용승인일: 2015.04.23.) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.
이용상태
본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
설비내역
본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 옥내소화전 등이 설치 되어있음.
본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 옥내소화전 등이 설치 되어있음.
토지의 형상·이용상태
사다리 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.
사다리 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
동측으로 6차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.
동측으로 6차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
- 임대관계: 미상임. - 기타: --
- 임대관계: 미상임. - 기타: --
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.01.31. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항 할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(2024.11.13. 접수 제30801호) 있음[임차보증금 75,000,000원, 전입일자 2022.10.11. 점유개시일자 2022.10.09. 확정일자 2022.09.26.(1차) 2024.09.27.(2차)] 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경33373)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 49,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 11,240,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 1,124,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 75,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 6회 |
| 매각기일 | 2026.12.10 입찰법정 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 빛가람동 279-4 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 1동 8층827호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 26.476㎡(8.0평) |
| 사건 접수 | 2025.07.22 · 개시결정 2025.07.23 |
| 배당요구종기 | 2025.10.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 제1.2종 근린생활시설 및 업무시설
지하4층 960.847㎡
지하3층 1994.124㎡
지하2층 1930.296㎡
지하1층 1930.296㎡
1층 1487.774㎡
2층 1795.357㎡
3층 1184.434㎡
4층 1184.434㎡
5층 1184.434㎡
6층 1184.434㎡
7층 1184.434㎡
8층 1184.434㎡
9층 1184.434㎡
10층 1184.434㎡
11층 1184.434㎡
12층 1184.434㎡
전유
철근콘크리트구조 26.476㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 빛가람동 279-4 | 대 | 2380.4㎡ | 5.3738/2380.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.