전라남도 여수시 봉강동 13-15
2025타경52300(강제경매) · 광주지방법원 순천지원 경매4계 ·
지금 최저 입찰가
2,625만원
감정가의 36% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7,325만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-4 · 경매법정(제108호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 15%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 11,254,850원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
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감정가의 36%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (14장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월26일14시25분
1. 방문시 정명순을 만나 확인한바 조유복은 남편이고 채무자는 아들이라고 하였음. 부동산 경매사건을 알고 있었음.
2. 전입세대 열람한바 채무자 가○만 등재되어 있음. 위 정명순에 의하면 세입자는 없다고 하였음.
비고: 1. 대문 좌측(계단 밑)에 세탁실 및 화장실 소재함.(ㄱ)
2. 주택 후면부에 슬래브 지붕 보일러실(ㄴ) 소재함.
3. 옥상에 칼라강판 조립식(ㄷ) 창고시설 소재함.
4. 대문 방면에 플라스틱 차양막 증축됨.
5. 현관문 옆에 판넬식 거실 증축됨.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 2,625만원 | |
| 4차 | 2026.09.28 10:00 | 매각기일 | 3,281만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 4,102만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.11 10:00 | 매각기일 | 5,127만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 7,325만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 44건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.7%, 평균 유찰 3.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 여수시 선원동 1274-4 | 4억 1,599만원 | 2억 1,330만원 | 51% | 2026.11.02 |
| 전라남도 여수시 선원동 1274-4 | 4억 1,599만원 | 2억 1,330만원 | 51% | 2026.11.02 |
| 전라남도 여수시 공화동 1293-1 | 1억 9,952만원 | 8,110만원 | 41% | 2026.11.02 |
| 전라남도 여수시 공화동 1293-1 | 1억 9,952만원 | 8,110만원 | 41% | 2026.11.02 |
| 전라남도 여수시 국동 193-70 | 2억 6,296만원 | 1억 2,002만원 | 46% | 2026.10.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 여수시 돌산읍 921-1 | 6억 4,473만원 | 1억 8,485만원 | 6회 | 2026.11.16 |
| 전라남도 여수시 돌산읍 921-1 | 6억 4,473만원 | 1억 8,485만원 | 6회 | 2026.11.16 |
| 전라남도 여수시 돌산읍 921-7 | 6억 4,473만원 | 1억 8,485만원 | 6회 | 2026.11.16 |
| 전라남도 여수시 연등동 164-10 | 3,100만원 | 455만원 | 9회 | 2026.11.16 |
| 전라남도 여수시 연등동 164-10 | 3,100만원 | 455만원 | 9회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
전라남도 여수시 봉강동 소재 '진성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대임.
전라남도 여수시 봉강동 소재 '진성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대임.
교통상황
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.
토지의 형상·이용상태
유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남서측으로 소폭의 포장도로에 접함.
본건 남서측으로 소폭의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성여자 중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성여자 중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기타 기재
제시외수목, 제시외건물 등이 소재함. 후첨 &apos;지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진&apos; 등을 참조하시기 바람.
제시외수목, 제시외건물 등이 소재함. 후첨 &apos;지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진&apos; 등을 참조하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
건물의 구조
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호; 새시창호임.
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호; 새시창호임.
이용상태
단독주택으로 이용 중임.
단독주택으로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 &apos;지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진&apos; 등을 참조하시기 바람.
후첨 &apos;지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진&apos; 등을 참조하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.4.8.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52300)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 73,252,600원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 26,254,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,625,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 11,254,850원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 경매법정(제108호) |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 봉강동 13-15 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.11.11 · 개시결정 2025.11.12 |
| 배당요구종기 | 2026.02.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층주택
57.95㎡
일반건물
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층주택
57.95㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.