2025타경890 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층201호

2025타경890(임의경매) · 전주지방법원 전주지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 1325.05㎡(400.8평)

지금 최저 입찰가

6억 6,267만원

감정가의 24% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

27억 6,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 32장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (18장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월29일15시55분 2025년09월02일14시28분

현장에서 채무자겸소유자 회사 대표 박정석을 만나 이 사건 현황을 조사함.
동인에 따르면, 임차인 "유한회사 제이산업, 박영준"이 임차하여 볼링장으로 점유, 사용 중이라는 것임.
상가건물임대차현황서에 "1.유한회사 제이산업, 박영준 2.박○우 3.볼스퀘어 주식회사, 최우진"이 각 임차인으로 등재됨.

현장에서 채무자겸소유자 회사 대표 박정석을 만나 이 사건 현황을 조사함.
동인에 따르면, 위 볼링장에서 점유, 사용 중(창고)이라는 것이나, 상가건물임대차현황서에는 기재사항 없음.

✓ 임차인 3세대 전원이 말소기준(2018.03.27)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2018-03-27)
유○○○○○○○○○○○○준	2025.01.21.	2025.01.23.	3,000만원	201호(1,644.76㎡)	후순위 (대항력 없음 추정)
박○우	2024.12.23.	2025.01.02.	1,000만원	2층 201호 일부(97㎡)	후순위 (대항력 없음 추정)
볼○○○○○○○○○○○○진	2024.05.30.	미상	미상	2층 201호(33㎡)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 16:00	매각결정기일
5차	2026.11.16 10:00	매각기일	6억 6,267만원
4차	2026.06.22 10:00	매각기일	9억 4,668만원	유찰
3차	2026.05.11 10:00	매각기일	13억 5,240만원	유찰
2차	2026.03.23 10:00	매각기일	19억 3,200만원	유찰
신건	2026.02.02 10:00	매각기일	27억 6,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 55건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 42.9%, 평균 유찰 3.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
신양스포피아 2층204호	6억 3,500만원	3억 8,187만원	60%	2026.05.18
신양스포피아 2층205호	6억 3,500만원	3억 8,187만원	60%	2026.05.18
신양스포피아 2층206호	7억 1,900만원	4억 3,149만원	60%	2026.05.18
신양스포피아 2층207호	7억 1,900만원	4억 3,149만원	60%	2026.05.18

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10	3억 6,448만원	2억 8,577만원	78%	2026.10.19
전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10	3억 6,448만원	2억 8,577만원	78%	2026.10.19
전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1	29억 3,800만원	15억 7,500만원	54%	2026.10.19
전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1 제지하층 제1호	29억 3,800만원	15억 7,500만원	54%	2026.10.19
전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1 제1층 제101호	29억 3,800만원	15억 7,500만원	54%	2026.10.19

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층303호	3억 1,300만원	3억 1,300만원	0회	2026.11.16
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1	3억 1,300만원	3억 1,300만원	0회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '삼천3동 주민센터' 북서측 인근에 위치하는 구분건물「신양스포피아 2층 201호 외 1개호」로서, 주위는 근린 생활시설 등이 주를 이루는 상가지대입니다.

교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

건물의 구조
철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철골조지붕 지하1층/지상5층 중 2층 201호 외 1개호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위페인트 및 내부인테리어 등 마감, - 바 닥 : 각종 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태
1-가,2-나) '볼링장'입니다.

설비내역
공용의 위생 및 급·배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링 클러설비 등), 승강기설비 등이 되어 있으며, 본건 내부에 천장부착형 시스템냉난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상·이용상태
3필지 일단의 가장형 평지로서, 조사일 현재 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태
북측으로 노폭 20M 정도, 서측으로 노폭 12M 정도, 남측으로 노폭 10M 정도의 아스 팔트 포장도로에 접합니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
1. 삼천동1가 284-7 제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 2. 삼천동1가 284-8 제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 3. 삼천동1가 284-40 제2종일반주거지역(2022-09-15), 지구단위계획구역(삼천2택지), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기타 기재
-.

임대관계
- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 1) 후첨 '호별배치도' 및 '사진용지'와 같이 본건 기호1-가) 일부는 경계벽이 제거된 상태이나, 건축물현황도(호별배치도) 및 내부 기 둥 등으로 전유부분의 위치 및 호별 경계를 특정할 수 있는바, 차 후 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 2) 본건 집합건축물대장(표제부)상 '4층 대수선미허가'로 인하여 위반 건축물로 기재(2023.12.18)되었는바, 차후 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2018.03.27.근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	1.일괄매각 2.목록1.일부는 경계벽이 제거된 상태이나 전유부분의 위치 및 호별 경계를 특정할 수 있음(감정평가서 참조) 3.본건 집합건축물대장(표제부)상 '4층 대수선미허가'로 인하여 위반건축물로 기재(2023.12.18.)되어 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경890)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,760,000,000원
최저매각가격	662,676,000원
입찰 보증금 (10%)	66,267,600원 최저가의 10%
청구금액	2,548,877,880원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.16 제101호 법정
도로명주소	전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층201호
내역	철근콘크리트구조 1325.05㎡(400.8평)
사건 접수	2025.08.14 · 개시결정 2025.08.18
배당요구종기	2025.11.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철골조지붕 5층 제1,2종근린생활시설 지하1층 주차장 1003.18㎡ 노래연습장 458.022㎡ 기계실 275.22㎡ 전기실 102.12㎡ 발전기실 34.5㎡ 목욕장 7.358㎡ 1층 제1,2종근린생활시설(휴게음식점,소매점,사무소,일반음식점,부동산중개사무소,세탁소) 2338.56㎡ 주차장 195.37㎡ 2층 제1종근린생활시설(의원) 2262.96㎡ 3층 제1종근린생활시설(의원,목욕장) 2262.96㎡ 4층 제1종근린생활시설(목욕장,의원) 2156.89㎡ 5층 제2종근린생활시설(사무소,일반음식점) 424.94㎡

전유
철근콘크리트구조 1325.05㎡

전유
일반철골구조 19.38㎡

전유
철근콘크리트구조 1325.05㎡

전유
일반철골구조 19.38㎡

소재지	지목	면적	지분
전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 284-40	대	404㎡	627.66/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7	대	1837㎡	627.66/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-8	대	1825㎡	627.66/4066
전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 284-40	대	404㎡	9.42/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7	대	1837㎡	9.42/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-8	대	1825㎡	9.42/4066
전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 284-40	대	404㎡	627.66/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7	대	1837㎡	627.66/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-8	대	1825㎡	627.66/4066
전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 284-40	대	404㎡	9.42/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7	대	1837㎡	9.42/4066
전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-8	대	1825㎡	9.42/4066

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경890)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.