전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 33-1
2025타경30246(강제경매) · 전주지방법원 남원지원 경매1계 ·
지금 최저 입찰가
893만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2,605만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-6 · 제104호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉥)이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월18일15시30분 2025년09월23일10시35분 2025년09월25일11시45분
비고: 현,대
위 장소는 사매면소재지에서 용북길로 상신마을 가기 전 좌측편 안에 소재하는 오신리 오현마을내에 소재하는 토지로, 마을내에서도 서측언덕배기맨 끝에 위치하고 경매물건1,2번이 인접하여 소재하며 지상 경매물건3번 건물이 있는 대지임.
비고: 현,대
위 장소는 사매면소재지에서 용북길로 상신마을 가기 전 좌측편 안에 소재하는 오신리 오현마을내에 소재하는 토지로, 마을내에서도 서측언덕배기맨 끝에 위치하고 경매물건1,2번이 인접하여 소재하며 지상 제시외 창고 건물이 있는 대지임.
비고: 현,단층주택 및 창고
*현황시 스레트 단층주택이 아닌 일부는 스레트 및 강판지붕이 있고 조적조 단층주택등이 존재하기에 추후 감정서를 통해 부동산표시상의 건물과 현존하는 건물에 대한 자세한 사항등은 확인바랍니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 10:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 893만원 | |
| 2026.10.15 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.09.07 10:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 4차 | 2026.08.31 10:00 | 매각기일 | 893만원 | 매각 |
| 3차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 1,276만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.22 10:00 | 매각기일 | 1,823만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.18 10:00 | 매각기일 | 2,605만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 80건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 63.5%, 평균 유찰 2.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전북특별자치도 남원시 아영면 34 | 1억 374만원 | 4,150만원 | 40% | 2026.10.12 |
| 전북특별자치도 남원시 아영면 34 | 1억 374만원 | 4,150만원 | 40% | 2026.10.12 |
| 전북특별자치도 남원시 아영면 34-1 | 1억 374만원 | 4,150만원 | 40% | 2026.10.12 |
| 전북특별자치도 남원시 운봉읍 1195-5 | 2억 2,654만원 | 1억 3,570만원 | 60% | 2026.10.12 |
| 전북특별자치도 남원시 금동 189 | 2억 9,818만원 | 1억 8,030만원 | 60% | 2026.10.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (59건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전북특별자치도 남원시 금동 305-6 | 1억 6,740만원 | 1억 1,718만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 전북특별자치도 남원시 금동 305-6 | 1억 6,740만원 | 1억 1,718만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 전북특별자치도 남원시 산동면 61-14 주1동 | 1억 8,364만원 | 1,512만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 전북특별자치도 남원시 산동면 61-14 주2동 | 1억 8,364만원 | 1,512만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 전북특별자치도 남원시 산동면 대기리 61-14, 전 618㎡ 지상권 2015. 1. 5. 접수 제154호 지상권 목적 : 건물 또는 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 : 토지의 전부 지료 : 없음 존속기간 : 2015. 1. 5. 부터 만 21년 | 1억 8,364만원 | 1,512만원 | 7회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 소재 '오현마을' 내에 위치하며, 주위는 마을농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대로 제반 환경여건은 보통시됨.
대상물건은 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 소재 '오현마을' 내에 위치하며, 주위는 마을농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대로 제반 환경여건은 보통시됨.
교통상황
대상물건까지 차량접근이 가능하고 서측 원거리로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.
대상물건까지 차량접근이 가능하고 서측 원거리로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
일련번호 1,2) 2필 일단의 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 1,2) 2필 일단의 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
일단의 토지 남동측 및 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접함.
일단의 토지 남동측 및 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1,2) 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m (모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 1,2) 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m (모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: --
임대관계: 미상임. 기 타: --
건물의 구조
3-나) 목조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 회반죽 등 내벽: 벽지도배 등 창호: 목재창호 등
3-나) 목조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 회반죽 등 내벽: 벽지도배 등 창호: 목재창호 등
이용상태
3-나) 주택으로 이용중임.
3-나) 주택으로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨&apos;지적 및 건물개황도&apos;에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉥)이 소재함.
후첨&apos;지적 및 건물개황도&apos;에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉥)이 소재함.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: 본건(일련번호 3-나)의 공부상 구조는 &apos;스레트지붕&apos;이나 현황은 &apos;강판지붕&apos;임.
임대관계: 미상임. 기 타: 본건(일련번호 3-나)의 공부상 구조는 &apos;스레트지붕&apos;이나 현황은 &apos;강판지붕&apos;임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025. 9. 12. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음. |
| 지상권 개요 | 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 2. 목록 3. 제시외 3-1 창고 매각 포함하고, 목록 1, 2 지상에 있는 감정평가서상 제시외 건물 'ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ' 부분 매각 제외함. 3. 목록 3. 중 '목조스레트 지붕 단층 주택 30㎡' 및 '블럭조 스레트지붕 단층 창고 19.08㎡ 는 소재불명. 4. 목록 3. 중 '목조스레트 지붕 단층 주택 41.87㎡'는 공부상 구조는 '스레트 지붕'이나 현황은 '강판지붕'임. 5. 제시외 건물로 인하여 소유권행사에 제한받는 가격은 9,916,000원(목록 1.에 대하여), 11,662,500원(목록 2.에 대하여)임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경30246)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 26,055,750원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 8,937,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 893,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 39,045,615원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 제104호 법정 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 33-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.10 · 개시결정 2025.09.11 |
| 배당요구종기 | 2025.12.15 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
목조 스레트지붕 단층 주택 30㎡
목조 스레트지붕 단층 주택 41.87㎡
부속건물
블럭조 스레트지붕 단층 창고 19.08㎡
일반건물
목조 스레트지붕 단층 주택 30㎡
목조 스레트지붕 단층 주택 41.87㎡
부속건물
블럭조 스레트지붕 단층 창고 19.08㎡
일반건물
목조 스레트지붕 단층 주택 30㎡
목조 스레트지붕 단층 주택 41.87㎡
부속건물
블럭조 스레트지붕 단층 창고 19.08㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.