제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 821
2022타경564(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매2계 ·
#지분매각#인수권리있음#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1억 5,267만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 4,512만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제101법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “목록 2.에 대하여 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023. 11. 20. 접수 제83612호) 있음(임차보증금 300,000,000원”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별지 "지적 및 건물개황도" 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (6장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2022년02월24일
-본건 토지(유수암리 821)는 타운하우스 부지로, 본건
토지소유자 및 공유자들이 토지 지분권에 의하여 각
점유 사용하고 있는 것으로 보여지나 자세한 사항
및 사용 관계 등은 알 수 없었음.
-본건 건물(108호) 1층 현관문에 출장(2022.2.24.)하여
초인종을 누르고 노크를 하였던 바, 임차인의 처제(배은영)
를 만날 수 있었으나 자세한 임대차 관계는 모른다고 함.
(위 임차인의 처제에게 별지 임차인 등의 안내문을 교부함)
-2022.2.25.자 임차인(신○욱)과 전화 통화되어 문의한 바,
"별지 임대차관계와 같이 임대차 있다고 진술하였음.
-본건 건물(108호)에 대한 2022.2.23.자 전입세대 열람내역에
임차인 신○욱(2017.6.15.전입)외에 다른 전입자가 없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2018-01-18) |
|---|---|---|---|---|---|
| 신○욱 | 2017.6.15. 전입 | 미상 | 보증금 300,000,000원 | 본건 건물(108호) 전부분 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 1억 5,267만원 | |
| 4차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 2억 1,811만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 3억 1,158만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.04.21 10:00 | 매각기일 | 4억 4,512만원 | 유찰 |
| 신건 | 2022.11.22 10:00 | 매각기일 | 4억 4,512만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 118건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 54.8%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제1동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제2동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제3동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (48건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 503-1 | 5억 3,366만원 | 5억 3,366만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 503-1 104동 | 5억 3,366만원 | 5억 3,366만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 | 4억 5,279만원 | 3억 1,695만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 2동 | 4억 5,279만원 | 3억 1,695만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 5동 | 4억 3,378만원 | 3억 364만원 | 2회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2022.02.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2022.02.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재"유수암리사무소"남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임.
대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재"유수암리사무소"남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임.
교통상황
대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 동측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 제반교통 사정 보통임.
대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 동측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 제반교통 사정 보통임.
토지의 형상·이용상태
인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 단지 내 도로로 이용중임.
인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 단지 내 도로로 이용중임.
인접 도로상태
동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.
동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급, 생태계 보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급, 생태계 보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.
기타 기재
"건물감정평가요항표" 참조.
"건물감정평가요항표" 참조.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: -
임대관계: 미상임. 기 타: -
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 구조로서, 외 벽: 드라이비트, 제주석 마감 등, 창 호: 하이샷시이중창 등임.
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 구조로서, 외 벽: 드라이비트, 제주석 마감 등, 창 호: 하이샷시이중창 등임.
이용상태
단독주택으로 이용중임.
단독주택으로 이용중임.
설비내역
기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: -
임대관계: 미상임. 기 타: -
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018. 1. 18 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 목록 2.에 대하여 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023. 11. 20. 접수 제83612호) 있음(임차보증금 300,000,000원, 전입일자 2017. 6. 15., 점유개시일자 2017. 6. 15., 확정일자 2017. 6. 15.) 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | 해당사항 없음 |
| 비고란 | -일괄매각, 제시외 포함 -목록1 지분매각. 현황 일부 도로 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2022타경564)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 445,123,280원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 152,677,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 15,267,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 260,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제101법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 821 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2022.02.04 · 개시결정 2022.02.15 |
| 배당요구종기 | 2022.05.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 | 조천읍 와산리 과수원 계획관리지역 | 1695㎡ | 2억 2,890만원 | |
| 2026.08.10 | 조천읍 와산리 과수원 계획관리지역 | 60㎡ | 810만원 | |
| 2026.08.10 | 애월읍 어음리 묘지 계획관리지역 | 79㎡ | 130만원 | |
| 2026.08.07 | 한림읍 귀덕리 전 자연녹지지역 | 181.75㎡ | 2,200만원 | |
| 2026.08.07 | 조천읍 선흘리 과수원 계획관리지역 | 5649㎡ | 4억 2,368만원 | |
| 2026.08.07 | 도두일동 과수원 자연녹지지역 | 465.08㎡ | 1억 5,000만원 | |
| 2026.08.07 | 구좌읍 평대리 전 계획관리지역 | 5719㎡ | 3억 7,174만원 | |
| 2026.08.07 | 한림읍 금악리 임야 계획관리지역 | 1709㎡ | 8,500만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 63.58㎡
2층 36.28㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 63.58㎡
2층 36.28㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.