2024타경10954 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3

2024타경10954(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

24억 4,100만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

71억 1,661만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.03

제101법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “기호(3-15) 전면에 데크시설이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 88장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (30장)

현장 사진 (58장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년10월18일

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용 관계 등을 알 수 없었음

- 본건 토지는 도로로 사용중이며, 사용관계 등은 알 수 없었음

- 본건 제시 건물에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었음

- 전입세대확인서 발급일(2024.10.17.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없음

- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본동 현관에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 본건(제3동) 현장에서 만난 강○은 본건 부동산은 자신과 가족이 점유사용중이고, 2024년10월01일 소유자와 임대차계약서를 작성하였다고 하였으나 계약기간 및 차임 등 자세한 진술을 하지 않아 사실 여부는 알 수 없었음

- 전입세대확인서 발급일(2024.10.17.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없음

- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 김신에게 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 교부하였음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

- 위 소재지3(번영로 3115-2, 제1동) 기재내용과 같음

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-10-14)
강○	미전입	미상	미상	제3동	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.10 16:00	매각결정기일
4차	2026.11.03 10:00	매각기일	24억 4,100만원
3차	2026.09.22 10:00	매각기일	34억 8,714만원	유찰
2차	2026.08.18 10:00	매각기일	49억 8,163만원	유찰
신건	2026.07.14 10:00	매각기일	71억 1,661만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 242건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 39.6%, 평균 유찰 3.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
제주특별자치도 서귀포시 남원읍 194-41	4억 5,806만원	2억 2,453만원	49%	2026.10.20
제주특별자치도 서귀포시 남원읍 194-41	4억 5,806만원	2억 2,453만원	49%	2026.10.20
제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959	6억 7,934만원	3억 7,299만원	55%	2026.10.06
제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959	6억 7,934만원	3억 7,299만원	55%	2026.10.06
제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959-1	6억 7,934만원	3억 7,299만원	55%	2026.10.06

지금 진행 중인 인근 물건 (133건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
제주특별자치도 서귀포시 표선면 1301	90억 4,228만원	63억 2,959만원	2회	2026.10.27
제주특별자치도 서귀포시 표선면 1301	90억 4,228만원	63억 2,959만원	2회	2026.10.27
제주특별자치도 서귀포시 표선면 1301-4	90억 4,228만원	63억 2,959만원	2회	2026.10.27
제주특별자치도 서귀포시 표선면 1301-5	90억 4,228만원	63억 2,959만원	2회	2026.10.27
제주특별자치도 서귀포시 표선면 1305-5	90억 4,228만원	63억 2,959만원	2회	2026.10.27

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
기호(1,2)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 "한마음초등학교" 북동측에 원거리에 위치하며 부근일대는 농경지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황
기호(1,2) 본건까지 차량진입가능하며 지방도(97번)에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨.

토지의 형상·이용상태
기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "단독주택" 건부지로 이용중임. 기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태
기호(1) 남서측으로 폭 40m-60m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) 본건이 40m-60m의 도로를 구성하는 토지임.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(2) 계획관리지역, 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기타 기재
기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 후첨 "건물감정평가요항표" 참조하시기 바람.

기타 기재
없음.

임대관계
1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 기호(1) 지상에 담장 및 조경수가 소재함.

건물의 구조
기호(3): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(4): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(5): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감 및 벽지마감, 바닥: 세라믹 타일마감, 라미네이트 플로링 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(6): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감 등, 내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감 및 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(7): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감 및 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(8): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(9): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(10): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(11): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(12): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(13): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 세라믹 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(14): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감 및 벽지마감 등, 바닥: 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(15): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.06.29) 외벽: 세라믹타일 마감, 내벽: 필름마감, 합판마감 및 벽지마감 등, 바닥: 타일마감, 몰탈노출 상태 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태
기호(3-15): "단독주택"임.

설비내역
기호(4,5): 위생설비, 급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
기호(3-15) 전면에 데크시설이 소재함.

기타 기재
없음.

임대관계
1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 기호(3,6-15) "방수공사" 및 "배관공사" 등의 문제로 건물의 하자가 있으며 천정, 내벽 및 바닥 등 공사가 완료되지 않은 상태이고 전등이 설치되지 않은 상태임. - 기호(4) "방수공사"에 일부 하자가 있음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	-목록 1~2. 2021. 10. 14. 근저당권 -목록 3~15. 2023. 8. 18. 근저당권
인수되는 권리	해당사항 없음
지상권 개요	목록 1. 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명
비고란	-일괄매각 -목록 1. 단독주택 건부지로 이용 중임. -목록 2. 도로로 이용 중임. -목록 3~15. 단독주택으로 이용 중임. -목록 1. 지상에 소재하는 담장 및 조경수 포함 평가. -목록 1. 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재함(감정평가서 제시외 건물 ㄱ.철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 1층 87.82㎡ 2층 58.55㎡ 부분) -목록 3, 6~15. 건물은 방수공사 및 배관공사 등의 문제로 건물의 하자가 있으며 천정, 내벽 및 바닥 등 공사가 완료되지 않은 상태이고 전등이 설치되지 않은 상태이며, 목록 4. 건물은 방수공사에 일부 하자 있는 상태임(감정평가 기준시점 현재 공정률, 하자 상태 등을 고려하여 평가됨). -목록 3~15. 건물의 전면에 소재하는 콘크리트 데크 시설 및 세라믹 데크시설 포함 평가. -주식회사 신양윈도우로부터 2025. 1. 9. 유치권신고(공사대금 필름공사 150,000,000원, 창로공사 75,000,000원, 목수공사 인건비 70,000,000원)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함. -이상기(상호: 마루스토어)로부터 2025. 4. 14. 유치권신고(마루공사 및 도배공사비 21,000,000원)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함. -주식회사 메카로부터 2025. 5. 2. 유치권신고(현관 중문 및 욕실 돔 천장공사비 26,939,000원)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경10954)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	7,116,618,200원
최저매각가격	2,441,000,000원
입찰 보증금 (10%)	244,100,000원 최저가의 10%
청구금액	5,038,595,681원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.03 제101법정
도로명주소	제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3
내역
사건 접수	2024.10.02 · 개시결정 2024.10.04
배당요구종기	2025.01.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.10.20	표선면 하천리 대 제1종일반주거지역	161㎡	1억 350만원
2026.10.20	표선면 하천리 대 제1종일반주거지역	35㎡	2,250만원
2026.10.20	표선면 하천리 대 제1종일반주거지역	14㎡	900만원
2026.10.19	대정읍 상모리 전 제1종일반주거지역	92.67㎡	500만원
2026.10.19	성산읍 신산리 전 생산관리지역	898㎡	3,700만원
2026.10.19	성산읍 수산리 임야 계획관리지역	1426㎡	2억 4,800만원
2026.10.17	안덕면 창천리 임야 보전관리지역	5478㎡	2,700만원
2026.10.16	색달동 임야 보전녹지지역	2208㎡	7,000만원