제주특별자치도 제주시 해안동 48-22
2025타경1635(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
7억 6,518만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
31억 8,693만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.24
D-11 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (16장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월04일
소재지 2.(해안동 48-25) 기재 내용과 같음.
본건 현장에서 만난 채무자 겸 소유자 이○복은 본건 토지 및 제시외 건물은 본인 및 가족이 전부 점유사용하고 있다고 진술함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 7억 6,518만원 | |
| 4차 | 2026.09.08 10:00 | 매각기일 | 10억 9,311만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.04 10:00 | 매각기일 | 15억 6,159만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.23 10:00 | 매각기일 | 22억 3,085만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 31억 8,693만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 108건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 45.4%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 27억 3,313만원 | 7억 8,000만원 | 29% | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 제주시 내도동 611 | 27억 3,313만원 | 7억 8,000만원 | 29% | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 제주시 내도동 611-1 | 27억 3,313만원 | 7억 8,000만원 | 29% | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 제주시 내도동 611-2 | 27억 3,313만원 | 7억 8,000만원 | 29% | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 제주시 한경면 2023 | 2,902만원 | 3,600만원 | 124% | 2026.10.27 |
지금 진행 중인 인근 물건 (51건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 내도동 617 | 12억 4,992만원 | 6억 1,246만원 | 3회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 용담이동 628-18 | 8,225만원 | 5,757만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 191 | 1억 5,133만원 | 5,190만원 | 4회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 삼도일동 792-3 | 1억 9,690만원 | 6,753만원 | 4회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 한경면 4082-6 | 6,117만원 | 1,468만원 | 5회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주특별자치도 축산생명연구원' 서측 원거리에 위치하며 주위는 농지, 목장용지, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주특별자치도 축산생명연구원' 서측 원거리에 위치하며 주위는 농지, 목장용지, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호(1, 2) 공히 부정형으로서 완경사지이며, 전 등임.
기호(1, 2) 공히 부정형으로서 완경사지이며, 전 등임.
인접 도로상태
기호(1, 2) 공히 북측으로 세로에 접함.
기호(1, 2) 공히 북측으로 세로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1,2) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.
기호(1,2) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.
기타 기재
감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람.
감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(두릅나무, 무화과나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3) 기호(1, 2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 소유권 미상의 제시외물건이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 기호(1, 2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외물건 등에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외물건의 구조, 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외물건이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음. 5) 기호(2) 토지상에 소재하는 컨테이너 3개동은 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였는바, 경매 진행시 참조하시기 바람. 6) 제시외물건 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(두릅나무, 무화과나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3) 기호(1, 2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 소유권 미상의 제시외물건이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 기호(1, 2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외물건 등에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외물건의 구조, 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외물건이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음. 5) 기호(2) 토지상에 소재하는 컨테이너 3개동은 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였는바, 경매 진행시 참조하시기 바람. 6) 제시외물건 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2007.06.07.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | - 목록1,2. 지상에 매각에서 제외되는 제시외건물(대문, 다용도실, 사육장, 창고)이 소재하며, 위 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립여부는 불분명함. |
| 비고란 | - 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환) : 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 매수보증금을 반환하지 아니함. (아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.) - 현황 : 목록1. 휴경상태, 목록2. 대부분 휴경상태 및 일부 경작지. - 목록1,2. 지상에 제시외 건물(대문, 다용도실, 사육장, 창고)이 소재하나 매각에서 제외함. 목록2. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 3개동이 소재함.(감정평가서 참조) - 목록1,2. 지상의 수목(두릅나무, 무화과나무 등)은 토지 포함 평가. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1635)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 3,186,931,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 765,182,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 76,518,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,095,546,048원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.24 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안동 48-22 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.18 · 개시결정 2025.08.26 |
| 배당요구종기 | 2025.11.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.