제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2125
2025타경7705(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매7계 ·
#농지취득자격
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
15억 3,890만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
31억 4,061만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 32장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (12장)
현장 사진 (20장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월23일
- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음
- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음
- 인근에 탐문하였으나 관리 경작자를 알 수 없었음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 15억 3,890만원 | |
| 2차 | 2026.02.10 10:00 | 매각기일 | 21억 9,842만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.06 10:00 | 매각기일 | 31억 4,061만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 357건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 52.5%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 3677-4 | 3억 8,509만원 | 3억 8,900만원 | 101% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 3677-4 | 3억 8,509만원 | 3억 8,900만원 | 101% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 233-9 | 27억 4,691만원 | 6억 9,600만원 | 25% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 233-5 | 27억 4,691만원 | 6억 9,600만원 | 25% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 233 | 27억 4,691만원 | 6억 9,600만원 | 25% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (240건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 연동 2489-160 | 1억 507만원 | 5,148만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 한림읍 2838 라온프라이빗타운 215동 1층102호 | 7억 3,600만원 | 5억 1,520만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3 | 19억 4,058만원 | 13억 5,840만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3 영어조합법인제주자라공장 | 19억 4,058만원 | 13억 5,840만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-13 | 19억 4,058만원 | 13억 5,840만원 | 2회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(1~3)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '큰백교차로' 남서측 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재함.
기호(1~3)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '큰백교차로' 남서측 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재함.
교통상황
기호(1~3) 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하고 북측 근거리에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
기호(1~3) 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하고 북측 근거리에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
기호(1)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임. 기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '폐원' 상태임. 기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원 및 일부 과수원' 상태임.
기호(1)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임. 기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '폐원' 상태임. 기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원 및 일부 과수원' 상태임.
인접 도로상태
기호(1) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함. 기호(2) 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함.
기호(1) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함. 기호(2) 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 맹지로서 기호(2)을 경유하여 출입가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1~3) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(1~3) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기타 기재
'사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ), 제시외물건(ㄷ) [파이프조 비닐하우스시설], 제시외물건(ㄹ) [수목(감귤나무, 동백나무 등)] 및 제시외물건(ㅁ) [잡석조 내부담장]이 소재함. [ 제시외건물(ㄱ)은 '등기사항전부증명서'가 존재하지 않으나 '일반건축물대장'상 소유주가 '고석천'으로 등재되어 있으며, 제시외건물(ㄴ)은 '등기사항전부증명서' 및 '일반건축물대장'이 존재하지 않음.]
'사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ), 제시외물건(ㄷ) [파이프조 비닐하우스시설], 제시외물건(ㄹ) [수목(감귤나무, 동백나무 등)] 및 제시외물건(ㅁ) [잡석조 내부담장]이 소재함. [ 제시외건물(ㄱ)은 '등기사항전부증명서'가 존재하지 않으나 '일반건축물대장'상 소유주가 '고석천'으로 등재되어 있으며, 제시외건물(ㄴ)은 '등기사항전부증명서' 및 '일반건축물대장'이 존재하지 않음.]
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 본건은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 3page와 같이 건축신고가 되어 있음. - 기호(1) 지상에 '사진용지'와 같이 수목이 소재함. - 기호(3) 지상에 '사진용지'와 같이 이동식 철재컨테이너 및 이동가능 탑차 적재함이 소재함.
1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 본건은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 3page와 같이 건축신고가 되어 있음. - 기호(1) 지상에 '사진용지'와 같이 수목이 소재함. - 기호(3) 지상에 '사진용지'와 같이 이동식 철재컨테이너 및 이동가능 탑차 적재함이 소재함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 2. 11. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항 없음 |
| 지상권 개요 | 목록 3 지상에 소재하는 타인소유의 건물(브럭조 스레트지붕 단층 창고)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함 |
| 비고란 | - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 그 일부 지상에 수목이 존재함 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 일부 지상은 진입로로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황은 휴경지 내지 폐원 상태이고, 그 일부 지상에 감귤목이 식재되어 있으며 내부 담장이 소재함 - 목록 1, 2, 3 토지는 지적 경계 구분 없이 일단의 형태임 - 목록 1, 3 토지는 목록 2 토지를 경유하여 통행 가능함 - 목록 1 토지는 아래와 같이 건축허가를 받은 상태로서 구체적인 허가사항 및 관련 인허가의 존속, 승계가능성 여부 등은 해당 관청의 재확인 요함 (허가신고번호: 2017-조천읍-신축신고-193, 허가구분: 신축신고, 허가/신고일: 2017-06-22, 대지면적: 9,860㎡, 건축면적: 1,784.83㎡, 연면적: 2,281.06㎡, 주용도: 단독주택, 착공구분: 착공, 착공예정: 2018-02-03) - 목록 3 지상의 제시외(3-4, 3-5) 수목(감귤나무, 동백나무 등) 1식 및 내부 담장(잡석조) 1식은 각 매각에 포함함 - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㄱ) 브럭조 스레트지붕 단층 창고 85.4㎡, (ㄴ) 브럭조 스레트지붕 단층 창고 약 6.67㎡ 각 해당 부분은 매각에서 제외함[제시외 (ㄱ) 부분의 부동산등기사항증명서는 부존재하나, 일반건축물대장에 등재된 소유자 명의인은 고석천임] - 위 제시외(ㄱ, ㄴ) 건물 소재로 제한받는 가격은 757,704,000원임(감정평가서 참조) - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 (ㄷ) 파이프조 비닐하우스 시설 약 75.24㎡ 부분은 매각에서 제외함 - 목록 3 지상에 소재하는 제시외 이동식 철재컨테이너, 탑차 적재함은 각 매각에서 제외함 - 목록 1 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 관련 농지현황, 농지전용허가 및 불법형질 변경 시 원상회복에 관한 사항 등은 별첨 조천읍장 작성의 사실조회회보서 참조 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경7705)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 3,140,613,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,538,900,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 153,890,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,882,969,223원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2125 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.07 · 개시결정 2025.03.11 |
| 배당요구종기 | 2025.06.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.