⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호
2025타경8169(강제경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 36.98㎡(11.2평)
지금 최저 입찰가
823만원
감정가의 8% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.03
제101법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 21,900,000원, 전입일자 2023.4.28., 확정일자 2023.4.4.)는 배당에서 전액 변”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 22%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 22,061,491원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
↓
감정가의 8%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월16일
- 본 호에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었음
- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025.06.12.자) 현재, 등록된 임대차관계는 없음
- 전입세대확인서 발급일(2025.06.12.자) 현재, 장○오가 전입세대주로, 이○화가 동거인으로 함께 등록되어 있으나 점유여부 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음
- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본호 현관문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-12-27) |
|---|---|---|---|---|---|
| 장○오 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 308호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○화 | 2024.06.03 | 미상 | 미상 | 308호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.11.03 10:00 | 매각기일 | 823만원 | |
| 7차 | 2026.09.22 10:00 | 매각기일 | 1,176만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 1,680만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 2,401만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 3,430만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.04.21 10:00 | 매각기일 | 4,900만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.17 10:00 | 매각기일 | 7,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.02.03 10:00 | 매각기일 | 1억원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 62건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 57.3%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 10층101동1006호 | 6억 4,700만원 | 4억 510만원 | 63% | 2026.10.13 |
| 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 6층 605호 | 1억 7,900만원 | 1억 2,531만원 | 70% | 2026.10.13 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 6층 633호 | 1억 3,300만원 | 7,651만원 | 58% | 2026.09.22 |
| 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 944호 | 1억 1,300만원 | 6,280만원 | 56% | 2026.09.22 |
| 제주특별자치도 제주시 이도일동 1690-4 제주트리뷰아일랜드오피스텔 1동 2층 215호 | 1억 4,000만원 | 1,153만원 | 8% | 2026.09.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 1층 128호 | 1억 2,500만원 | 84만원 | 14회 | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 913호 | 2억 8,100만원 | 2,314만원 | 8회 | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 604호 | 7,000만원 | 4,900만원 | 1회 | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 605호 | 7,000만원 | 4,900만원 | 1회 | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 606호 | 7,000만원 | 4,900만원 | 1회 | 2026.10.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주시 조천읍 함덕리 소재 『함덕초등학교』 서측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔 - 1개호)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.
본건은 제주시 조천읍 함덕리 소재 『함덕초등학교』 서측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔 - 1개호)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 중 제3층 제308호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2017.06.29 외벽: 드라이비트, 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 중 제3층 제308호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2017.06.29 외벽: 드라이비트, 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.
이용상태
오피스텔로 이용 중임.
오피스텔로 이용 중임.
설비내역
보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
남서측으로 폭 약 6 미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
남서측으로 폭 약 6 미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사 예정지구임.
제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사 예정지구임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.
가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 12. 27. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 21,900,000원, 전입일자 2023.4.28., 확정일자 2023.4.4.)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | 해당사항 없음 |
| 비고란 | -본 건 오피스텔로 이용 중임. -본 건 감정평가 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바 입찰 시 유의 요함. -배당요구종기일 현재 임차인에 우선하는 채권으로 조세 3,267,220원 등이 있음. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8169)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 100,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 8,236,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 823,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 22,061,491원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 제101법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 36.98㎡(11.2평) |
| 사건 접수 | 2025.05.26 · 개시결정 2025.05.28 |
| 배당요구종기 | 2025.09.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 업무시설
1층 128.98㎡
2층 463.495㎡
3층 406.79㎡
4층 401.75㎡
5층 215.075㎡
6층 134.265㎡
전유
철근콘크리트구조 36.98㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 | 대 | 908㎡ | 25.245/908 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.