제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668
2025타경8565(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매1계 ·
지금 최저 입찰가
1억 1,978만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 9,888만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.12.01
D-20 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 창고 및 보일러실
제시외건물(ㄷ) 패널조 패널지”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 28장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (16장)
현장 사진 (12장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월19일
- 아래 소재지2(일주동로 4087) 기재 내용과 같음
- 본 건에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었음
- 전입세대확인서 발급일(2025.08.14.자) 현재, 채무자 겸 소유자 강○섭이 전입세대주로 가족과 함께 등록되어 있으나 점유여부 등은 알 수 없었음
- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본 건 현관문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음
- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.08 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.12.01 10:00 | 매각기일 | 1억 1,978만원 | |
| 4차 | 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 1억 7,111만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.09.15 10:00 | 매각기일 | 2억 4,445만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 3억 4,922만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 4억 9,888만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 38건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 63.1%, 평균 유찰 1.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층101호 | 4억 5,300만원 | 2억 6,211만원 | 58% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호 | 2억 6,500만원 | 2억원 | 75% | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 1층 104호 | 3억 2,400만원 | 2억 5,499만원 | 79% | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 3층 306호 | 3억 3,800만원 | 2억 4,490만원 | 72% | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1115 해동그린앤골드 202동 3층 303호 | 6억 7,200만원 | 3억 2,300만원 | 48% | 2026.10.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 217-5 숲으로풀룸 2층205호 | 6,400만원 | 3,136만원 | 3회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1630-3 4층 402호 | 1억 4,500만원 | 1억 4,500만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 876-1 제니스 101동 1층102호 | 8억 1,000만원 | 3억 9,690만원 | 3회 | 2026.11.24 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 876-1 제니스 101동 2층201호 | 8억 4,500만원 | 4억 1,405만원 | 3회 | 2026.11.24 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 876-1 제니스 101동 3층302호 | 8억 3,400만원 | 4억 866만원 | 3회 | 2026.11.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.
토지의 형상·이용상태
일련번호(1): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임. 일련번호(3): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.
일련번호(1): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임. 일련번호(3): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.
인접 도로상태
일련번호(1): 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접함. 일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로(일부 콘크리트 포장됨)에 접함.
일련번호(1): 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접함. 일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로(일부 콘크리트 포장됨)에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
-일련번호(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면) <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업 예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임. -일련번호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면) <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발 사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.
-일련번호(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면) <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업 예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임. -일련번호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면) <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발 사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.
기타 기재
일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ), 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함. 제시외건물(ㅂ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '강○섭' 소유로 등재된 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바람.
일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ), 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함. 제시외건물(ㅂ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '강○섭' 소유로 등재된 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바람.
기타 기재
일련번호(3): 공부상 지목이 '전'이나 현황' 전 및 과수원'임.
일련번호(3): 공부상 지목이 '전'이나 현황' 전 및 과수원'임.
임대관계
-임대관계는 미상임. -일련번호(3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의 재확인을 요함.
-임대관계는 미상임. -일련번호(3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의 재확인을 요함.
건물의 구조
일반목구조 목조트러스지붕 단층 건물로서, <사용승인일: 2018.01.05> 외벽: 벽돌타일, 목재루바, 징크판넬마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 마루, 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.
일반목구조 목조트러스지붕 단층 건물로서, <사용승인일: 2018.01.05> 외벽: 벽돌타일, 목재루바, 징크판넬마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 마루, 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.
이용상태
단독주택임.
단독주택임.
설비내역
기본위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기본위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림 제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 창고 및 보일러실 제시외건물(ㄷ) 패널조 패널지붕 단층 창고 제시외건물(ㄹ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림 제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 창고 및 보일러실 제시외건물(ㄷ) 패널조 패널지붕 단층 창고 제시외건물(ㄹ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록1. 2017.03.28. 근저당 목록2. 2018.01.18. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -다락,데크시설,발코니는 건물에 포함 평가 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8565)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 498,887,400원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 119,783,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 11,978,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 582,727,269원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.12.01 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.04 · 개시결정 2025.08.06 |
| 배당요구종기 | 2025.11.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
일반목구조 목조트러스지붕 단층 단독주택 95.35㎡
일반건물
일반목구조 목조트러스지붕 단층 단독주택 95.35㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.