2025타경8938 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726

제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726

2025타경8938(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매3계 ·

#제시외건물 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

9억 201만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

18억 4,083만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.25

D-13 · 제101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 2%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 41,137,209원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 49장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (26장)

현장 사진 (19장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

내부 구조도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월31일

소재지 2,3,4.(유수암동3길 45,비동호, 에이동호, 씨동호) 기재 내용과 같음.

본건 토지 및 제시 건물에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 제시 건물 1층(현장표시:301,401), 2층(현장표시:302,402) 각 출입문에 임했으나, 전부 폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.

전입세대확인서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 강○석, 김○정이 각 세대주로 가족과 함께 등재되어 있음.

상가건물임대차 현황서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 전○이가 비동 2층 202호 임차인으로 등록되어 있음.

더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본건 제시 건물 1층(현장표시:301,401), 2층(현장표시:302,402) 각 출입문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.

본건 제시 건물 2층(현장표시:202호)에 안내문 부착 후 전화연결 된 임차인 전○이는 별지 임대차관계 조사서의 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술함. 임대차조사 된 부분 외에 본건 제시 건물에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 제시 건물 1층(현장표시:101,201), 2층(현장표시:102) 각 출입문에 임했으나, 전부 폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.

전입세대확인서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 정○경, 김○석, 김○수, 전○이가 각 세대주로 등재되어 있음.

상가건물임대차 현황서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 등록된 임차인이 없었음.

더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본건  제시 건물 1층(현장표시:101,201), 2층(현장표시:102,202) 각 출입문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.

본건 제시 건물에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.

전입세대확인서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음. 

상가건물임대차 현황서 발급일(2025.10.30.자) 현재, 등록된 임차인이 없었음.

더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본건 제시 건물 출입문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.

✓ 임차인 8세대 전원이 말소기준(2005.12.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2005-12-07)
강○석	2022.01.17.	미상	미상	B동 1층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○정	2021.06.23.	미상	미상	B동 2층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○수	2025.06.11.	미상	미상	현장표시 1층 301호 부분	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
전○이	2024.09.28.	미상	100,000,000원	현장표시 에이(A)동 2층 202호 부분	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○경	2018.04.04.	미상	미상	A동 1층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○석	2025.06.30.	미상	미상	A동 1층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○수	2025.06.11.	미상	미상	A동 현장표시:301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
전○이	사업자등록신청일:2024.09.28, 전입일자:2024.06.28.	미상	100,000,000원	에이동 현장표시:202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.09.01 16:00	매각결정기일
3차	2026.08.25 10:00	매각기일	9억 201만원
2차	2026.07.21 10:00	매각기일	12억 8,858만원	유찰
신건	2026.06.09 10:00	매각기일	18억 4,083만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 357건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 52.5%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
제주특별자치도 제주시 애월읍 3677-4	3억 8,509만원	3억 8,900만원	101%	2026.08.04
제주특별자치도 제주시 애월읍 3677-4	3억 8,509만원	3억 8,900만원	101%	2026.08.04
제주특별자치도 제주시 조천읍 233-9	27억 4,691만원	6억 9,600만원	25%	2026.08.04
제주특별자치도 제주시 조천읍 233-5	27억 4,691만원	6억 9,600만원	25%	2026.08.04
제주특별자치도 제주시 조천읍 233	27억 4,691만원	6억 9,600만원	25%	2026.08.04

지금 진행 중인 인근 물건 (239건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
제주특별자치도 제주시 연동 2489-160	1억 507만원	5,148만원	3회	2026.08.11
제주특별자치도 제주시 한림읍 2838 라온프라이빗타운 215동 1층102호	7억 3,600만원	5억 1,520만원	2회	2026.08.11
제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3	19억 4,058만원	13억 5,840만원	2회	2026.08.11
제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3 영어조합법인제주자라공장	19억 4,058만원	13억 5,840만원	2회	2026.08.11
제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-13	19억 4,058만원	13억 5,840만원	2회	2026.08.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 &quot;유수암운동장&quot; 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 상가 등이 혼재한 지역임.

교통상황
본건으로 제반차량의 진출입이 가능하며 인근에 대중교통버스 노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용(펜션 및 부대체험농장)으로 이용중임.

인접 도로상태
서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기타 기재
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조바람.

기타 기재
본건토지의 지목은 &apos;잡종지&apos;이나 현황 일부 &apos;대&apos;임.

임대관계
임대관계 미상임.

건물의 구조
기호(2,3) 일반목구조 금속기와지붕 2층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임. 기호(4) 일반목구조 금속기와지붕 1층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임.

이용상태
기호(2~4) 공히 상업용(펜션)으로 이용중임.

설비내역
기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조바람.

기타 기재
기호(2,3) 건물의 지붕은 공부상 &apos;금속기와지붕&apos;이나 현황 &apos;강판지붕&apos;이며. 기호(4) 건물은 공부상 &apos;금속기와지붕&apos;이나 현황 &apos;아스팔트슁글지붕&apos;임.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2005.12.07.근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	토지 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
비고란	- 일괄매각 - 제시외 건물(별지 목록 2-1, 3-1~3-3, 4-1, 4-2) 포함 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㅇ), 그네의자 2기, 전기차 충전시설 매각 제외 - 목록1 토지의 토지대장상 면적은 2,347㎡이나, 일반건축물대장상 대지면적은 1,697㎡로 건축물현황도의 배치도상 668㎡는 체험농장으로서 대지면적에서 제외됨 - 목록1 지목은 잡종지이나 현황은 일부 대지임 - 목록2,3 목록상 금속기와지붕이나 현황은 강판지붕임 - 목록4 목록상 금속기와지붕이나 현황은 아스팔트 슁글지붕임

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8938)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,840,835,040원
최저매각가격	902,010,000원
입찰 보증금 (10%)	90,201,000원 최저가의 10%
청구금액	41,137,209원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.08.25 제101호법정
도로명주소	제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726
내역
사건 접수	2025.10.15 · 개시결정 2025.10.27
배당요구종기	2026.01.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
비동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
에이동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
씨동호 일반목구조 금속기와지붕 단층 숙박시설 62.28 ㎡

일반건물
비동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
에이동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
씨동호 일반목구조 금속기와지붕 단층 숙박시설 62.28 ㎡

일반건물
비동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
에이동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
씨동호 일반목구조 금속기와지붕 단층 숙박시설 62.28 ㎡

일반건물
비동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
에이동호 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36 ㎡ 2층 145.36 ㎡

일반건물
씨동호 일반목구조 금속기와지붕 단층 숙박시설 62.28 ㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경8938)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.