제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3186
2025타경9147(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
1억 9,454만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 6,718만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.24
D-12 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월18일
- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 1억 9,454만원 | |
| 3차 | 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 2억 7,791만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.08 10:00 | 매각기일 | 3억 9,702만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.04 10:00 | 매각기일 | 5억 6,718만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 51건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 46.7%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 일도일동 1101 | 6억 7,628만원 | 3억 99만원 | 45% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 제주시 한림읍 2016-13 | 1억 5,655만원 | 5,855만원 | 37% | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 제주시 도남동 1271 | 14억 4,480만원 | 7억 8,400만원 | 54% | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 984-2 | 5억 4,789만원 | 4억 2,000만원 | 77% | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 984 | 5억 4,789만원 | 4억 2,000만원 | 77% | 2026.08.18 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 오라이동 862-3 | 64억 692만원 | 7억 5,376만원 | 6회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 한경면 2134 | 1억 1,360만원 | 7,952만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 제주특별자치도 제주시 우도면 2250 | 1억 23만원 | 3,437만원 | 4회 | 2026.11.24 |
| 제주특별자치도 제주시 우도면 2252-1 | 3억 5,508만원 | 1억 2,179만원 | 4회 | 2026.11.24 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 251-32 | 9억 8,323만원 | 6억 8,826만원 | 2회 | 2026.11.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '정주항' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '정주항' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
토지의 형상·이용상태
부정형으로서 대체로 평탄하며 나지 상태임.
부정형으로서 대체로 평탄하며 나지 상태임.
인접 도로상태
본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 등에 본건 일부가 접함.
본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 등에 본건 일부가 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역 , 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역, <추가기재> 지적재조사 지구지정임.
제2종일반주거지역 , 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역, <추가기재> 지적재조사 지구지정임.
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지는 후첨 위성영상을 중첩한 지적도 및 사진용지와 같이, 인접한 함덕리 3182번지상의 건물(돌담조 스레트지붕 단층, 주택, 등기사항전부증명서상 소유자 : 김**외 1인)이 본건 토지 일부를 침범하고 있으며 타인 점유 부분이 있는 것으로 판단됨. 본건은 감정평가의 목적 등을 감안하여 타인 건물 및 타인 점유 부분 등에 구애됨이 없이 토지를 정상적으로 평가하되, 타인 건물 및 타인 점유 부분 등으로 인하여 본건 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 감정평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지는 후첨 위성영상을 중첩한 지적도 및 사진용지와 같이, 인접한 함덕리 3182번지상의 건물(돌담조 스레트지붕 단층, 주택, 등기사항전부증명서상 소유자 : 김**외 1인)이 본건 토지 일부를 침범하고 있으며 타인 점유 부분이 있는 것으로 판단됨. 본건은 감정평가의 목적 등을 감안하여 타인 건물 및 타인 점유 부분 등에 구애됨이 없이 토지를 정상적으로 평가하되, 타인 건물 및 타인 점유 부분 등으로 인하여 본건 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 감정평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018.04.09.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | - 현황 : 대지(나대지 상태임). - 본건 토지 일부를 인접한 '함덕리 3182번지상의 건물(돌담조 스레트지붕 단층 주택, 등기사항증명서상 소유자 김**외 1인)이 침범하고 있으며 타인 점유부분이 있는 것으로 보임(감정평가서 참조). 따라서 위 침범한 건물을 위하여 본건 대지에 법정지상권의 성립 여부는 불분명함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경9147)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 567,182,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 194,543,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 19,454,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 254,562,708원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.24 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3186 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.11.21 · 개시결정 2025.11.24 |
| 배당요구종기 | 2026.02.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.