2025타경63945 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232

경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232

2025타경63945(임의경매) · 의정부지방법원 고양지원 경매14계 ·

#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

113억 4,444만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

162억 635만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.27

D-13 · 고양지원 제101호 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 25%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 4,130,129,538원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 ""사진용지"" 등과 같이 제시외물건이 소재하여 평가하였음.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 73장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (41장)

현장 사진 (26장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월22일11시30분

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하나, 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서(용두동 361-232)에는 각 등재자가 없고, 같은 도로명("용두로47번길 136-10")의 관련지번("용두동 361-141) 상가건물임대차현황서에는 박○민이 임차인으로 등재되어 있으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

있다고 하나, 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서(용두동 361-232)에는 각 등재자가 없고, 같은 도로명(용두로47번길 136-10)의 관련지번("용두동 361-141) 상가건물임대차현황서에는 박○민이 임차인으로 등재되어 있으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하나, 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 각 등재자가 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하나, 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 각 등재자가 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하고, 덧붙인 전입세대확인서, 주민등록표등본에 채무자(소유자) 하승우와 임차인으로 조사한 조○옥이 각 등재되어 있으며, 상가건물임대차현황서에 각 등재자가 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하고, 덧붙인 전입세대확인서, 주민등록표등본에 채무자(소유자) 하승우와 임차인으로 조사한 조○옥이 각 등재되어 있으며, 상가건물임대차현황서에 각 등재자가 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장방문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하고, 덧붙인 전입세대확인서, 주민등록표등본에 채무자(소유자) 하승우와 임차인으로 조사한 조○옥이 각 등재되어 있으며, 상가건물임대차현황서에 각 등재자가 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장장문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면, 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장장문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면, 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장장문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면, 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장장문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면, 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

현장장문시 만난 채무자(소유자) 하승우의 부 하두호에 따르면, 아들 하승우가 점유, 사용하고 있다고 하므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부)

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2024-03-29)
박○민	2025.07.21.	미상	미상	1,766.2300	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○민	2025.07.21.	미상	미상	1,766.2300	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
조○옥	2024.02.22.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
조○옥	2024.02.22.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
조○옥	2024.02.22.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.09.03 14:00	매각결정기일
2차	2026.08.27 10:00	매각기일	113억 4,444만원
신건	2026.07.23 10:00	매각기일	162억 635만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 89건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 49.9%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 2층216호	4억 1,200만원	2억 2,200만원	54%	2026.08.12
경기도 고양시 덕양구 오금동 210-3	41억 6,333만원	13억 100만원	31%	2026.08.06
경기도 고양시 덕양구 오금동 210-10	41억 6,333만원	13억 100만원	31%	2026.08.06
경기도 고양시 덕양구 오금동 210-10	41억 6,333만원	13억 100만원	31%	2026.08.06
경기도 고양시 덕양구 오금동 210-13	41억 6,333만원	13억 100만원	31%	2026.08.06

지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은판매시설 지1층비109호	5억 4,200만원	9,109만원	6회	2026.08.18
경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층116호	13억 1,200만원	3억 1,501만원	5회	2026.08.19
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비217호	2억 1,600만원	1억 584만원	3회	2026.08.25
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비218호	2억 1,600만원	1억 584만원	3회	2026.08.25
경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비230호	2억 1,600만원	1억 584만원	3회	2026.08.25

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 용두동 소재 ""서오릉"" 인근 남측에 위치하며, 부근은 음식점 위주의 근린생활시설, 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 이용중으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건 인근까지 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
대체로 부정형으로 기호(1),(3),(5)와 (6)은 상업용(기호(2)의 건부지, 기호(4)의 건부지, 및 기호(7)의 건부지)로 이용중으로 일부는 현황 도로이며, 기호(8)은 기호(7)의 주차장부지, 기호(9)은 자연림 이며, 기호(10)과 (11)는 도로, 기호(12)는 현황 도로, 주차장부지 및 일부임야로 이용중이며, 기호(5,6)과 기호(8) 및 기호(9)의 일부는 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태
본건의 일부 현황도로 및 인접도로 약 4~5미터 정도의 도로에 접하며 구체적으로는 아래와 같음. 기호(1)은 기호(10)과 (11) 및 기호(9)의 도로를 통하여 동측으로 세로에 접하며, 기호(3)은 기호(9)와 기호(12)의 도로와 동측 및 북측 세로에 접하고, 기호(5)와 (6)은 북측으로 기호(8)과 (12)의 현황도로를 포함한 세로에 접하며, 기호(8)은 북측으로 세로에 접하고, 기호(9)는 (9) 및 (12)의 현황 도로에 북측 및 서측으로 세로에 접하며, 기호 및 도로에 및 도로,(8))은 북측으로 기호(12) 현황 도로 부분 등의 세로에 접하며, 기호(12)는 현황 도로 부분인 세로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
-기호(1) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, 토기저래계약에관한허가구역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), -기호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, -기호(5) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역),제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, -기호(6),(8):제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, -기호(9) :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 개발제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 공익용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, -기호(10), (11): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, -기호(12): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 공히 토지거래계약에관한허가구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

기타 기재
없음.

임대관계
-

건물의 구조
기호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물(2023.04.06 사용승인)로, 외벽 : 강화유리 마감 등, 내벽 : 카페로서 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리창호임. 기호(4)는 철근콘크리트구조 및 조적조 지하1층/지상1층 건물(1987.11.18 사용승인)로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호임. 기호(7)는 연와조 지하1층/지상1층 건물(1995.06.17 사용승인)로, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태
기호(2)는 근린생활시설(카페 및 음식점), 기호(4)는 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실이며, 기호(7)은 공부상 근린생활시설이나 지층은 창고, 1층은 직원숙소로 이용중임.

설비내역
기호(2)는 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있으며. 기호(4)는 위생설비 및 급배수설비 기호(7)은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 ""사진용지"" 등과 같이 제시외물건이 소재하여 평가하였음.

기타 기재
없음.

임대관계
1) 임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024.3.29.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.지상에는 정원수가 식재되어 있으며, 본건 토지에 포함하여 매각 3.덕양구 용두동 361-373에 자생하는 입목은 경제적 가치가 희박하고 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함 매각, 하단일부가 석축으로 보호되고 있어 이를 포함하여 매각

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경63945)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	16,206,352,190원
최저매각가격	11,344,447,000원
입찰 보증금 (10%)	1,134,444,700원 최저가의 10%
청구금액	4,130,129,538원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.08.27 고양지원 제101호 입찰법정
도로명주소	경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232
내역
사건 접수	2025.08.14 · 개시결정 2025.08.18
배당요구종기	2025.11.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 제2종근린생활시설 지1층 863.71㎡ 1층 727.44㎡ 2층 595.81㎡ 3층 442.98㎡

일반건물
철근콘크리트 및 조적조 조적조스라브.스라브지붕 지하 1층, 지상 1층 제2종근린생활시설 지1층 96㎡ 1층 99.75㎡