서울특별시 강남구 신사동 617-2
2025타경102669(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 ·
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
12억 640만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
18억 8,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.30
경매법정(제4별관211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강남구 신사동 압구정로 접도 상가건물 1층 107호가 감정가 18억8,500만원에서 2회 유찰되어 최저가 12억640만원으로 진행 중입니다.
확인필수 2건
주의 3건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월25일16시02분 2025년04월26일16시37분
1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 임차인의 종업원 양*주을 만나 조사한 바, 자신들이 점유하여 운영하고 있다고 진술(안내문 교부)
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-03-03) |
|---|---|---|---|---|---|
| 아○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○) | 2022.06.09 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.06 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.07.30 10:00 | 매각기일 | 12억 640만원 | |
| 2차 | 2026.06.25 10:00 | 매각기일 | 15억 800만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.21 10:00 | 매각기일 | 18억 8,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 26건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 79.1%, 평균 유찰 1.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층504호 | 4억 5,600만원 | 3억 3,012만원 | 72% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층603호 | 4억 5,600만원 | 3억 3,013만원 | 72% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층903호 | 4억 6,100만원 | 3억 4,300만원 | 74% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층904호 | 4억 6,100만원 | 3억 3,333만원 | 72% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호 | 1억 3,200만원 | 1억 2,999만원 | 98% | 2026.06.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (5건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 청담동 91-2 아노블리81 3층307호 | 16억 4,000만원 | 16억 4,000만원 | 1회 | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 3층307호 | 1억 4,700만원 | 1억 1,760만원 | 6회 | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강남구 청담동 62-10 | 197억 3,071만원 | 157억 8,457만원 | 2회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강남구 청담동 62-10 | 197억 3,071만원 | 157억 8,457만원 | 2회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강남구 도곡동 467-24 우성캐릭터199 9층917호 | 2억 8,500만원 | 2억 8,500만원 | 1회 | 2026.07.30 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 신구중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 압구정로를 따라 상업 및 업무용 빌딩, 압구정현대아파트 등, 후면에 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 양호함.
본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 신구중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 압구정로를 따라 상업 및 업무용 빌딩, 압구정현대아파트 등, 후면에 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 양호함.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 압구정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 압구정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건 중 제1층 제107호로서, 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등 내 벽 : 인테리어 등 마감 창 호 : 샷시창호임.
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건 중 제1층 제107호로서, 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등 내 벽 : 인테리어 등 마감 창 호 : 샷시창호임.
이용상태
점포(THE COFFEE COMPANY)으로 이용중임.
점포(THE COFFEE COMPANY)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 지상주차장 등이 구비 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 지상주차장 등이 구비 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
세장형의 등고평탄한 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.
세장형의 등고평탄한 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.
인접 도로상태
북측으로 압구정로인 왕복6차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.
북측으로 압구정로인 왕복6차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) (저촉), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파 트)로 사용되는 부지),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.
도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) (저촉), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파 트)로 사용되는 부지),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대내역은 미상임.
임대내역은 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023. 3. 3. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102669)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,885,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,206,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 120,640,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,086,084,800원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.30 경매법정(제4별관211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 신사동 617-2 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.04.10 · 개시결정 2025.04.16 |
| 배당요구종기 | 2025.06.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
107내
철근콘크리트조 슬래브 4층
점포 사무실 주택
1층 388.80㎡, 2층 388.80㎡
3층 388.80㎡, 4층 224㎡
지하실 512.99㎡
내 107호, 점포1층 49.59㎡
일반건물
107내
철근콘크리트조 슬래브 4층
점포 사무실 주택
1층 388.80㎡, 2층 388.80㎡
3층 388.80㎡, 4층 224㎡
지하실 512.99㎡
내 107호, 점포1층 49.59㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.