2025타경103685 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 중구 신당동 432-1979 명경아트빌 3층301호

2025타경103685(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 · 철근콘크리트조 39.31㎡(11.9평)

지금 최저 입찰가

2억 400만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

2억 5,500만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-10 · 경매법정(제4별관211호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 중구 신당동 아파트 3층(39.31㎡), 감정가 2억55백만원, 임차인 보증금 인수 조건

확인필수 2건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 23%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 58,567,243원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월01일16시09분 2025년09월02일14시52분

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 남겼으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람내역에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2024-10-17)
김○련	2021.11.15.	미상	미상	3층301호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.19 10:00	매각기일	2억 400만원
신건	2026.10.15 10:00	매각기일	2억 5,500만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 3건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 127.9%, 평균 유찰 0.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 중구 황학동 882 황학동코아루 13층102-1303호	4억 1,650만원	4억 3,100만원	103%	2026.09.03
서울특별시 중구 신당동 842 약수하이츠아파트 110동 3층303호	10억 7,000만원	15억 3,381만원	143%	2026.06.30
서울특별시 중구 신당동 842 약수하이츠 113동 5층506호	10억 200만원	13억 7,099만원	137%	2026.03.12

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 중구 흥인동 13-1 청계천 두산위브더제니스 27층웨스트2702호	20억 5,200만원	16억 4,160만원	2회	2026.11.10
서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 5층윌로우502호	24억 8,600만원	19억 8,880만원	2회	2026.11.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""장충고등학교"" 남서측 약 190미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황
본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 동측 인근 ""다산로""변에 노선 버스정류장이 소재하고 남동측 약 260미터 지점에 전철역(버티고개역 : 지하철 6호선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조
철근콘크리구트조 평슬래브지붕 5층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 적별돌 치장 쌓기 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태
공동주택(아파트) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역
기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보기, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
본건은 북동하향 경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(공동주택(아파트))로 이용중임.

인접 도로상태
본건은 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 동측 인근에 차량이 운행하는 간선도로(다산로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

공법상 제한 (용도지역 등)
토지 기호(1,2) 공히 : 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(2024-06-27)(24m이하(완화시 28m이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-03-07)(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역(2019-03-07))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024.10.17. 가압류
인수되는 권리	- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103685)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	255,000,000원
최저매각가격	204,000,000원
입찰 보증금 (10%)	20,400,000원 최저가의 10%
청구금액	58,567,243원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.19 경매법정(제4별관211호)
도로명주소	서울특별시 중구 신당동 432-1979 명경아트빌 3층301호
내역	철근콘크리트조 39.31㎡(11.9평)
사건 접수	2025.08.19 · 개시결정 2025.08.21
배당요구종기	2025.11.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 평슬래브지붕 5차 아파트 1층 98.19㎡ 2층 98.19㎡ 3층 98.19㎡ 4층 98.19㎡ 5층 98.19㎡ 지하층 97.21㎡ 옥탑 12.22㎡(연면적제외)

전유
철근콘크리트조 39.31㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 중구 신당동 432-1979	대	144㎡	13.22/145
서울특별시 중구 신당동 432-2034	대	1㎡	13.22/145

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경103685)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.