2025타경51254 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 강동구 천호동 106-1

2025타경51254(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매3계 ·

지금 최저 입찰가

34억 8,100만원

감정가의 64% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

54억 3,907만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 용도 불일치와 복잡한 임대관계를 가진 강동구 천호동 혼합용 4층 건물(감정가 54.4억원, 1회 유찰 후 최저가 43.5억원)

확인필수 4건 주의 1건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 242,871,232원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 건물 1층에 창고 등으로 사용되는 세멘블럭 및 판넬구조 판넬지붕의 제시외건물(가) 38.10㎡가 소재함.(내부구조 및 사진용지 참조)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 36장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (14장)

현장 사진 (16장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월14일13시36분 2025년04월15일12시36분

목록2의 대지

- 상가건물임대차현황서 상 조○정, 신○식이 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 조○정에 의하면 1층 일부 및 지층 전부를 점유하여 의류업(이태리패션)을 하고 있고, 조정희(신○식의 배우자)에 의하면 1층 일부를 점유하여 음식점(치토스치킨) 영업을 하고 있다고 함
- 임차인으로 기재한 홍○란, 신○상, 천호동 107의33 일대가로주택정비사업조합(대표자 신○성)은 상가건물임대차현황서 상 등재되어 있으나, 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 유○식 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 유○식에 의하면 본인의 가족이 302호를 전부 점유하여 거주하고 있다고 함
- 임차인으로 기재한 김○영, 류○선, 박○석은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
 이어서 부동산의 현황란에 계속

✓ 임차인 9세대 전원이 말소기준(2012.05.17)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2012-05-17)
조○정	2021.02.17	미상	미상	1층 일부, 지하전체	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
홍○란	2024.05.16	미상	미상	1층 101호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
신○상	2015.05.04	2015.05.04	미상	2층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
천○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○합	2022.11.17	미상	미상	1층 1호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
신○식	2025.03.18	미상	미상	1층 일부(치토스치킨)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
유○식	2015.03.10	미상	미상	302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○영	2024.05.21	미상	미상	지층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
류○선	2019.08.30	미상	미상	401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○석	2023.06.05	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.09 10:00	매각기일	34억 8,100만원
2차	2026.09.28 10:00	매각기일	43억 5,125만원	유찰
신건	2026.08.24 10:00	매각기일	54억 3,907만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 48건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 78.1%, 평균 유찰 2.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 10층1002호	1억 1,600만원	8,922만원	77%	2026.11.02
서울특별시 강동구 길동 414-4 강동와이시티 17층1716호	1억 500만원	6,919만원	66%	2026.11.02
서울특별시 강동구 강일동 675-3 강일임페리얼타워 8층806호	1억 2,500만원	9,393만원	75%	2026.10.19
서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 101동 1층101호	6억 4,330만원	3억 9,000만원	61%	2026.10.12
서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 5층506호	1억 2,000만원	9,018만원	75%	2026.10.12

지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 3층303호	3억 3,400만원	1,836만원	3회	2026.11.09
서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호	17억 2,000만원	3억 6,071만원	8회	2026.11.09
서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 4층401호	1억 6,000만원	1억 2,800만원	7회	2026.11.09
서울특별시 강동구 길동 458 포유르센티길동 5층506호	1억 8,000만원	1억 4,400만원	2회	2026.11.09
서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층304호	1억 1,700만원	5,990만원	4회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천일초등학교' 남동측 인근에 소재하는 토지로, 주변환경은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 환경 여건은 보통인 편임.

교통상황
근거리에 지하철5호선 '굽은다라역'이 소재하고 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통정도이며, 소로에 접하여 본건까지 제반 차량 진출입이 가능함.

토지의 형상·이용상태
인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 토지 북측으로 노폭 약 10m 정도의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4m 정도의 포장도로 접하여 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.-2029.9.9.)자세한 사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)

기타 기재
없음

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
철근콘크리트(지층-3층) 및 세멘벽돌조(4층) 평슬레브지붕 4층 구조로, 외벽 : 드라이비트 및 일부 인조석 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 벽지도배, 일부 타일마감임. 창호 : 알미늄샷시 및 하이샷시 마감임.

이용상태
지층, 1층, 2층은 근린생활시설로 이용되고, 3층, 4층은 주택(3층:1세대, 4층:2세대)로 이용중임.(내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역
기본적인 위생설비 및 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 건물 1층에 창고 등으로 사용되는 세멘블럭 및 판넬구조 판넬지붕의 제시외건물(가) 38.10㎡가 소재함.(내부구조 및 사진용지 참조)

기타 기재
본건 건물 3층 일부(73.8㎡)는 건축물대장 상 '근생(미용실)'로 표시되어 있으나, 실제 현황은 '주택'(301호)으로 사용되는 것으로 조사된 바, 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2012.05.17. 근저당
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함 건물 3층 일부(73.8㎡)는 건축물대장 상 '근생(미용실)'로 표시되어 있으나 현황은 '주택'(301호)으로 사용

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51254)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	5,439,073,000원
최저매각가격	3,481,006,000원
입찰 보증금 (10%)	348,100,600원 최저가의 10%
청구금액	242,871,232원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.09 제101호 법정
도로명주소	서울특별시 강동구 천호동 106-1
내역
사건 접수	2025.04.02 · 개시결정 2025.04.04
배당요구종기	2025.06.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콩크리트조및 세멘벽돌조 평슬래브지붕 4층 근린생활시설 및주택 1층 187.20㎡ 2층 187.20㎡ 3층 187.20㎡ 4층 187.20㎡ 지층 253.76㎡ 구조-지,1,2,3층:철근콩크리트조 4층:세멘벽돌조 용도-지층:근린생활시설(슈퍼마켓) 1층:근린생활시설(소매점) 2층:근린생활시설(예능계학 원)187.20 3층:근린생활시설(미용실) 73.80 주택 82.08 근린생활시설(예능계학원)31.32 4층:주택

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경51254)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.