서울특별시 강서구 화곡동 346-84 제3층 제301호
2024타경140454(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매14계 · 철근콘크리트조
59.30㎡(17.9평)
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 2,441만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 4,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.22
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 다세대주택 제3층 전유 59.30㎡ 물건으로, 최저매각가격은 124,416,000원이며 현재까지 유찰 3회 이력이 있습니다.
확인필수 5건
주의 1건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월02일16시15분 2025년09월03일08시33분
이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인이라고 주장하는 여성 전○숙을 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 임차인은 목적부동산 전부를 점유 사용하고 있다고 함. 전입세대확인서 및 주민등록등본에 소유자 아닌 세대주 이○수 세대가 등재되어 있음. 전○숙이란 여성에 의하면 임대차계약서상 자신이 계약 당사자로 되어 있다고 하여 전○숙 및 이○수를 일응 임차인으로 각 등재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-02-24) |
|---|---|---|---|---|---|
| 전○숙 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 이○수 | 1999.10.08. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.29 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.07.22 10:00 | 매각기일 | 1억 2,441만원 | |
| 3차 | 2026.06.04 10:00 | 매각기일 | 1억 5,552만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.04.22 10:00 | 매각기일 | 1억 9,440만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.03.17 10:00 | 매각기일 | 2억 4,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 887건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.5%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 누리에스.에이치.티 제1동 제3층 제301호 | 4억 1,700만원 | 2억 7,266만원 | 65% | 2026.06.23 |
| 제3층 제303호 | 2억 2,800만원 | 1억 3,688만원 | 60% | 2026.06.17 |
| 와이앤비 제3층 제301호 | 1억 5,600만원 | 8,637만원 | 55% | 2026.06.17 |
| 더에스에스타운 제3층 제305호 | 2억 9,000만원 | 1억 8,586만원 | 64% | 2026.06.17 |
| 케렌시아 제3층 제301호 | 2억 5,900만원 | 1억 6,599만원 | 64% | 2026.06.17 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제604호 | 2억 7,300만원 | 1억 7,537만원 | 64% | 2026.06.23 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제3층 제301호 | 4억 1,700만원 | 2억 7,266만원 | 65% | 2026.06.23 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제402호 | 2억 9,500만원 | 2억 5,605만원 | 87% | 2026.06.18 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 46-94 제3층 제303호 | 2억 2,800만원 | 1억 3,688만원 | 60% | 2026.06.17 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1129-26 제4층 제402호 | 2억 8,000만원 | 1억 3,652만원 | 49% | 2026.06.17 |
지금 진행 중인 인근 물건 (310건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호 | 2억 5,300만원 | 1,390만원 | 14회 | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제4층 제404호 | 2억 6,900만원 | 1억 1,018만원 | 5회 | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제10층 제1001호 | 2억 100만원 | 5,269만원 | 7회 | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제4층 제403호 | 2억 5,840만원 | 1억 6,537만원 | 3회 | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 710-28 한신위너스 제4층 제403호 | 2억 5,280만원 | 2억 5,280만원 | 3회 | 2026.07.08 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.
교통상황
본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.
본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시조 등임.
본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시조 등임.
이용상태
공부상 다세대주택임.
공부상 다세대주택임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 되어있음.
본건은 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 되어있음.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.
본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
본건은 건축물대장 현황도면상 301호가 현황(현관문표시) 302호이고 건축물대장 현황도면상 302호가 현황(현관문표시) 301호로서, 건축물대장 현황도면과 현황이 상이(후첨 내부구조도 참고)하나 탐문조사시 현황에 따라 거주하고 있는 것으로 조사되어 귀 원 담당자 협의에 따라 현황 301호(건축물현황도상 302호)를 기준으로 평가하였으니 경매 입찰 및 업무시 참고하시기 바람.
본건은 건축물대장 현황도면상 301호가 현황(현관문표시) 302호이고 건축물대장 현황도면상 302호가 현황(현관문표시) 301호로서, 건축물대장 현황도면과 현황이 상이(후첨 내부구조도 참고)하나 탐문조사시 현황에 따라 거주하고 있는 것으로 조사되어 귀 원 담당자 협의에 따라 현황 301호(건축물현황도상 302호)를 기준으로 평가하였으니 경매 입찰 및 업무시 참고하시기 바람.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.02.24. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 본건은 건축물대장 현황도면상 호수와 현관문 표시 호수가 서로 상이함(감정평가서 참조). 매각대상 부동산은 현황[현관문 표시] 301호(건축물현황도상 302호)임. 현관문 표시 301호와 302호의 면적은 상호 동일함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경140454)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 243,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 124,416,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,441,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 200,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.07.22 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-18, 제3층 제301호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 59.30㎡(17.9평) |
| 사건 접수 | 2024.11.04 · 개시결정 2024.11.11 |
| 배당요구종기 | 2025.02.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
전유
철근콘크리트조
59.30㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동346-84 | 대 | 309㎡ | 30.94/309 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.