경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3 2층201호
2023타경10275(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매10계 · 철근콘크리트구조 70.11㎡(21.2평)
#위반건축물#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
968만원
감정가의 4% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 4,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 수원지방법원 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 4%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (13장)
현장 사진 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년09월11일11시10분
- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하였으나 201호(실제 현장에 표기된 호실) 거주 본건 채권자 유○솔과 전○(2024. 9. 18. 13:25), 202호(실제 현장에 표기된 호실) 거주 정*숙(세대주 황○돈)과 전○(2024. 9. 18. 13:55)하여 유○솔, 황○돈이 임차인임을 확인하였음.
- 전입세대확인서, 주민등록등본에도 채무자나 소유자가 아닌 유○솔(201호), 황○돈(202호)을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있음.
- 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서에 전입 외국인, 임차인은 없음.
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2016-09-02) |
|---|---|---|---|---|---|
| 유○솔 | 2016.07.20 | 미상 | 미상 | 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 황○돈 | 2016.08.09 | 미상 | 미상 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 968만원 | |
| 9차 | 2026.07.13 10:00 | 매각기일 | 1,383만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 1,976만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.04.29 10:00 | 매각기일 | 2,823만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 4,033만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.02.24 10:00 | 매각기일 | 5,762만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.01.16 10:00 | 매각기일 | 8,232만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.12.12 10:00 | 매각기일 | 1억 1,760만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.11 10:00 | 매각기일 | 1억 6,800만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.10.01 10:00 | 매각기일 | 2억 4,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 206건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 63.6%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 테라타워빌에이동 2층201호 | 2억 5,300만원 | 1억 9,253만원 | 76% | 2026.07.13 |
| 쥬피터88주건축물 1동 2층201호 | 3억 2,700만원 | 1억 2,318만원 | 38% | 2026.06.10 |
| 그린빌주건축물 1동 2층201호 | 1억 8,100만원 | 7,111만원 | 39% | 2026.04.21 |
| 포인트빌 2층201호 | 2억 5,500만원 | 1억 6,019만원 | 63% | 2026.04.21 |
| 퍼스트하우스 2층201호 | 2억 9,700만원 | 2억 790만원 | 70% | 2026.03.06 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-49 테라타워빌비동 3층303호 | 2억 4,500만원 | 1억 8,791만원 | 77% | 2026.08.07 |
| 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 2층203호 | 2억 4,900만원 | 1억 7,830만원 | 72% | 2026.08.07 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 9층904호 | 1억 5,900만원 | 7,112만원 | 45% | 2026.07.24 |
| 경기도 수원시 팔달구 우만동 553-13 더블유하우스 4층403호 | 2억 3,600만원 | 2억 1,738만원 | 92% | 2026.07.22 |
| 경기도 수원시 팔달구 지동 481-11 쥬피터88주건축물 1동 5층504호 | 3억 8,800만원 | 1억 6,226만원 | 42% | 2026.07.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (116건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 951-7 5층506호 | 1억 2,000만원 | 1억 2,000만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-5 피카소힐 2층201호 | 2억 4,000만원 | 1억 1,760만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 경기도 수원시 팔달구 우만동 508-7 오성플러스 에이동 5층501호 | 2억 5,300만원 | 2억 5,300만원 | 0회 | 2026.08.14 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층301호 | 1억 7,200만원 | 8,428만원 | 3회 | 2026.08.14 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층302호 | 1억 8,600만원 | 9,114만원 | 3회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.10.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.10.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
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교통상황
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건물의 구조
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이용상태
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설비내역
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토지의 형상·이용상태
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인접 도로상태
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공법상 제한 (용도지역 등)
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기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2016.09.02. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 공부상 전유면적은 70.11㎡이나, 현황은 위반건축물로 인하여 본건 201호로 53.09㎡가 이용되고 있고 17.02㎡는 다른 인접 호수의 일부로 이용되고 있으므로 입찰시 주의요함. 2. 감정평가 및 매각은 공부상 전용면적인 70.11㎡를 기준으로 함. 3. 호별배치는 공부상 제201호를 기준으로 제201호부터 제203호까지 순차적으로 되어 있는 것으로 추정됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경10275)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 240,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 9,685,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 968,500원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 110,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 수원지방법원 제101호법정 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 70.11㎡(21.2평) |
| 사건 접수 | 2023.10.13 · 개시결정 2023.10.16 |
| 배당요구종기 | 2023.12.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택 원룸형,다세대주택,근린생활시설
1층 19.75㎡
2층 168.45㎡
3층 160.63㎡
4층 160.63㎡
5층 160.63㎡
6층 148.68㎡
전유
철근콘크리트구조 70.11㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도수원시 팔달구팔달로1가12-3 | 대 | 259.2㎡ | 26.03/259.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.