2025타경504064 — AI 법원경매 문서 정리

대전광역시 서구 둔산동 1203 은하수아파트 101동 6층604호

2025타경504064(강제경매) · 대전지방법원 대전지방법원 경매2계 · 철근콘크리트조 84.90㎡(25.7평)

지금 최저 입찰가

3억 5,000만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5억원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.23

D-14 · 본관 제106호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (7장)

현장 사진 (4장)

기타 자료 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월24일15시34분 2025년12월27일10시55분

1) 현지를 방문하여 조사한 바, 이 건 부동산에는 이 사건 신청채권자 세대가 거주하고 있으며, 신청채권자에게 안내문 교부함
2) 전입세대확인서에 임차인 1명이 등재되어 있음 
3) 외국인체류확인서에는 해당 사항 없음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-12-18)
강○선	2017.03.30.	미상	미상	101동 6층604호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.30 09:30	매각결정기일
2차	2026.11.23 10:00	매각기일	3억 5,000만원
신건	2026.10.19 10:00	매각기일	5억원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 106건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 82.9%, 평균 유찰 1.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
은하수아파트 104동 3층303호	3억 2,000만원	3억 1,710만원	99%	2026.01.19

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
대전광역시 서구 복수동 1004 복수센트럴자이 111동 17층 1701호	3억 6,400만원	3억 4,175만원	94%	2026.11.05
대전광역시 서구 내동 220 롯데아파트 106동 14층1403호	2억 7,400만원	2억 2,091만원	81%	2026.10.26
대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 3층327호	1억 500만원	8,900만원	85%	2026.10.22
대전광역시 서구 복수동 275 계룡아파트 3동 4층404호	1억 7,300만원	1억 1,299만원	65%	2026.10.15
대전광역시 서구 관저동 1579 관저예미지명가의풍경 110동 2층 205호	6억 400만원	5억 3,419만원	88%	2026.10.15

지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 2층203호	5,400만원	217만원	10회	2026.11.10
대전광역시 서구 둔산동 973 3층306호	4,700만원	4,700만원	0회	2026.11.10
대전광역시 서구 복수동 275 계룡아파트 8동 3층304호	1억 5,500만원	1억 5,500만원	0회	2026.11.10
대전광역시 서구 도안동 2354 트리풀시티레이크포레 311동 16층1602호	8억 1,200만원	8억 1,200만원	1회	2026.11.11
대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 117동 4층407호	3억 8,500만원	3억 8,500만원	1회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재'둔산초등학교'서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상업용 및 업무용빌딩, 공공청사 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황
본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 지하철역(탄방역) 및 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 12층 건물내 6층 604호로서, (사용승인 : 1994.12.03.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태
아파트로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
단지외곽으로 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.

기타 기재
-

임대관계
-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025.12.18.강제경매개시결정
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경504064)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	500,000,000원
최저매각가격	350,000,000원
입찰 보증금 (10%)	35,000,000원 최저가의 10%
청구금액	390,162,819원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.23 본관 제106호 경매법정
도로명주소	대전광역시 서구 둔산동 1203 은하수아파트 101동 6층604호
내역	철근콘크리트조 84.90㎡(25.7평)
사건 접수	2025.12.11 · 개시결정 2025.12.18
배당요구종기	2026.03.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트벽식조평슬래브지붕12층 아파트 1층 401.16㎡ 2층 380.10㎡ 3층 380.10㎡ 4층 380.10㎡ 5층 380.10㎡ 6층 380.10㎡ 7층 380.10㎡ 8층 380.10㎡ 9층 380.10㎡ 10층 380.10㎡ 11층 380.10㎡ 12층 380.10㎡ 지층 396.84㎡

전유
철근콘크리트조 84.90㎡

소재지	지목	면적	지분
대전광역시 서구 둔산동 1203	대	38654.1㎡	51.917/38654.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경504064)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.