부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7
2025타경834(임의경매) · 부산지방법원 동부지원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
7억 6,564만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
15억 6,254만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-8 · 제203호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (3장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월21일 2025년11월26일
1. 폐문부재 등으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지 상가건물임대차 현황서에는 "홍짬뽕 김진환", 주식회사 어메이징 바베큐 정관점 심수미" 및 "홍길동 김진환"이 각 등록되어 있있음.
3. 정확한 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 현장방문 결과, 건물 전체 명칭은 "파크스퀘어"로 건물 전체가 폐업상태로 내부 출입문이 자물쇠로 잠긴 폐문상태로 내부로 들어 갈수 없었으며, 외부에서 확인한 바 이 사건 부동산은 호실 표시도 없고 내부는 현재 영업을 하지 않고 집기류 등 물품들만 방치되어 있으며, 다른 호실과 내부 경계 구분 없이 사용했던 것으로 보여짐. 정확한 위치 및 경계 등은 별도 감정을 실시하거나 감정평가서 현황 등 확인이 필요할 것으로 판단됨.
5. 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
이 사건 부동산소재지는 본건 목록 3. 건물이 존재하고 건물 앞 마당 및 주차장으로 사용중임.
1. 현장에서 근무 직원을 만나 문의한 바, 이 사건 부동산 운영자(센터장)는 세입자로 현재 "공원실버케어센터(주야간보호, 방문요양, 방문간호)"란 명칭의 노인복지시설을 운영하고 있다고 함.(안내문을 전달함.)
2. 이 사건 부동산소재지에는 전입 세대가 존재하지 않으며, 정확한 점유 및 임대차관계 등은 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
3. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에도 각 해당사항 없음.
✓ 임차인 3세대 전원이 말소기준(2019.05.31)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2019-05-31) |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍○○○○○환 | 2024.08.06. | 미상 | 미상 | 104호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○○○○○○○○○○○○미 | 2023.08.04. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 홍○○○○○환 | 2024.03.28. | 2024.05.10. | 47,000,000 | 104호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 7억 6,564만원 | |
| 2차 | 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 10억 9,378만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.31 10:00 | 매각기일 | 15억 6,254만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 46건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 47.5%, 평균 유찰 3.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 기장군 장안읍 31-10 | 1,867만원 | 307만원 | 16% | 2026.11.02 |
| 부산광역시 기장군 기장읍 363 | 8억 4,235만원 | 4억 6,888만원 | 56% | 2026.10.26 |
| 부산광역시 기장군 기장읍 363 | 8억 4,235만원 | 4억 6,888만원 | 56% | 2026.10.26 |
| 부산광역시 기장군 정관읍 938-5 | 14억 8,845만원 | 10억원 | 67% | 2026.10.12 |
| 부산광역시 기장군 정관읍 938-5 1동2동 | 14억 8,845만원 | 10억원 | 67% | 2026.10.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (9건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 기장군 정관읍 419-1 | 56억 9,453만원 | 27억 9,032만원 | 3회 | 2026.11.16 |
| 부산광역시 기장군 정관읍 산63-5 | 56억 9,453만원 | 27억 9,032만원 | 3회 | 2026.11.16 |
| 부산광역시 기장군 정관읍 산63-13 | 56억 9,453만원 | 27억 9,032만원 | 3회 | 2026.11.16 |
| 부산광역시 기장군 정관읍 산65 | 56억 9,453만원 | 27억 9,032만원 | 3회 | 2026.11.16 |
| 부산광역시 기장군 장안읍 372 | 19억 4,349만원 | 9억 5,231만원 | 3회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업 단지 내 '구기공원' 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 지원시설 구역으로 근린상가, 나지 등이 혼재함.
부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업 단지 내 '구기공원' 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 지원시설 구역으로 근린상가, 나지 등이 혼재함.
교통상황
시외곽지대에 속하나, 차량접근 용이한 편이며, 시내버스정류장에서 가까워 교통사정 무난한편임.
시외곽지대에 속하나, 차량접근 용이한 편이며, 시내버스정류장에서 가까워 교통사정 무난한편임.
토지의 형상·이용상태
주위와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 노유자시설 건부지로 이용중임.
주위와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 노유자시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.
서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준주거지역, 지구단위계획구역(2013-05-22), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-05-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.
준주거지역, 지구단위계획구역(2013-05-22), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-05-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.
기타 기재
일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며, 임차인 소유로 탐문조사됨.
일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며, 임차인 소유로 탐문조사됨.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
&apos;건물 감정평가 요항표&apos; 6항 참조
&apos;건물 감정평가 요항표&apos; 6항 참조
건물의 구조
일반철골구조 박공지방 단층 건물로서 2017.12.15일자로 사용승인되었으며, 외벽 : 판넬잇기 창호 : 알미늄 샷시, 단창임.
일반철골구조 박공지방 단층 건물로서 2017.12.15일자로 사용승인되었으며, 외벽 : 판넬잇기 창호 : 알미늄 샷시, 단창임.
이용상태
노유자시설(노인복지시설)로 이용중임.
노유자시설(노인복지시설)로 이용중임.
설비내역
급배수, 위생설비, 개별 냉난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.
급배수, 위생설비, 개별 냉난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
해당 없음.
해당 없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대 중이나, 세부내용은 미상임.
임대 중이나, 세부내용은 미상임.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재&apos;중앙공원&apos; 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.
본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재&apos;중앙공원&apos; 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한편임.
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 복합판넬붙임 등 창호 : 샤시창호 등 임.
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 복합판넬붙임 등 창호 : 샤시창호 등 임.
이용상태
제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태임.
제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태임.
설비내역
전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.
전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.
토지의 형상·이용상태
인접지와 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.
인접지와 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
본건 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : ·본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표시가 없는바 감정평가 전례와 건축물현황도 등을 기준으로 위치 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다. ·본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부관측을 통해 인접한 102호 및 106호와 격벽을 없애고 일체로 이용중인 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다. ·본건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있으나, 이동이 용이함등의 사유로 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시 바랍니다.
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : ·본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표시가 없는바 감정평가 전례와 건축물현황도 등을 기준으로 위치 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다. ·본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부관측을 통해 인접한 102호 및 106호와 격벽을 없애고 일체로 이용중인 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다. ·본건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있으나, 이동이 용이함등의 사유로 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록 2, 3: 2019. 5. 31. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | ①일괄매각 ②노인복지시설로 이용중. 본건토지 일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며 임차인 소유로 탐문조사됨. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경834)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,562,545,500원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 765,647,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 76,564,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,340,651,013원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 제203호 법정 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.11.14 · 개시결정 2025.11.18 |
| 배당요구종기 | 2026.01.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 1층104호 | 5억 7,260만원 |
| 2 현재 | 부산광역시 기장군 장안읍 832-7 | 10억 9,378만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
일반철골구조 박공지붕 단층 노유자시설(노인복지시설)
492.54㎡
일반건물
일반철골구조 박공지붕 단층 노유자시설(노인복지시설)
492.54㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.