2025타경12192 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 김해시 내동 161-15

2025타경12192(임의경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매6계 ·

지금 최저 입찰가

3억 5,678만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

7억 2,813만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.10

D-0 · 별관103호 입찰(배당)법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 22장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (12장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월22일10시00분 2025년11월06일09시10분 2025년11월14일16시40분 2025년11월25일17시50분

1,현황 및 점유관계 조사를 위해 여러 차례 현장 방문하였으나 조사된 임차인 점유부분외(1층,2층일부,3층일부)가 폐문부재하여 부동산 경매 사건에 대한 안내문을 출입문에 끼워 놓거나 게시하는 등의 절차를 취하였지만 입주자의 미연락으로 점유자가 누군지를 확인할 수 없었음.
2.전입세대 확인서 결과 조사된 임차인 외 "김○현,박○진,염○인,박○우, 배○라"세대가 전입되어 있어 이 세대의 세대주를 임대차관계 조사서에 기재하였음.
3.외국인체류확인서 결과 해당사항 없음.

✓ 임차인 9세대 전원이 말소기준(2021.05.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-05-07)
이○선	2021.07.14.	미상	6000만원	2층일부(204호부분)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○현	2021.07.23.	미상	미상	기타란 참조	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○진	2021.05.20.	미상	미상	기타란 참조	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
염○인	2023.07.03.	미상	미상	기타란 참조	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○우	2021.06.29.	미상	미상	기타란 참조	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
배○라	2021.06.18.	미상	미상	기타란 참조	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○환	2023.06.02.	2023.06.02.	2000만원	2층일부(203호부분)	후순위 (대항력 없음 추정)
한○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○)	김은정 전입(2021.12.08)	미상	7000만원	3층일부(303호부분)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
한○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○)	박재만 전입(2022.01.27)	미상	3000만원	2층일부(202호부분)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.17 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.10 10:00	매각기일	3억 5,678만원
2차	2026.10.06 10:00	매각기일	5억 969만원	유찰
신건	2026.09.01 10:00	매각기일	7억 2,813만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 47건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 44.9%, 평균 유찰 3.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 김해시 내동 189-16	9억 5,394만원	4억 5,877만원	48%	2026.11.04
경상남도 김해시 내동 189-16	9억 5,394만원	4억 5,877만원	48%	2026.11.04
경상남도 김해시 무계동 287-10	6억 3,689만원	1억 6,710만원	26%	2026.11.03
경상남도 김해시 무계동 287-10, 287-11	6억 3,689만원	1억 6,710만원	26%	2026.11.03
경상남도 김해시 진영읍 243-4	14억 2,050만원	5억 210만원	35%	2026.09.29

지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 김해시 삼방동 579-8	3억 8,633만원	3억 8,633만원	1회	2026.11.10
경상남도 김해시 삼방동 579-8	3억 8,633만원	3억 8,633만원	1회	2026.11.10
경상남도 김해시 율하동 1312-2	9억 8,972만원	9억 8,972만원	0회	2026.11.11
경상남도 김해시 장유면 1312-2	9억 8,972만원	9억 8,972만원	0회	2026.11.11
경상남도 김해시 대청동 280-14	6억 8,104만원	3억 3,370만원	3회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 김해시 내동 소재 내동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황
본건까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

토지의 형상·이용상태
세로장방형. 완경사로서 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태
북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

기타 기재
없 음.

임대관계
--

건물의 구조
기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서(사용승인일:2016.01.26), 외벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 창호 : 샤시이중창호 구조 등

이용상태
1층 : 다가구주택(1가구), 2층 : 다가구주택(4가구), 3층 : 다가구주택(4가구)

설비내역
급수.배수 및 위생설비, 도시가스보일러 바닥난방설비, 도시가스설비, CCTV설비 등 되어 있음.

제시외 건물
없 음.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.5.7.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12192)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	728,138,400원
최저매각가격	356,788,000원
입찰 보증금 (10%)	35,678,800원 최저가의 10%
청구금액	259,553,043원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.10 별관103호 입찰(배당)법정
도로명주소	경상남도 김해시 내동 161-15
내역
사건 접수	2025.09.26 · 개시결정 2025.09.29
배당요구종기	2025.12.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 (9가구) 1층 45.5㎡ 2층 145.08㎡ 3층 145.08㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경12192)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.