2025타경32375 — AI 법원경매 문서 정리

광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 202동 6층602호

2025타경32375(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매12계 · 철근콘크리트 벽식구조 59.46㎡(18.0평)

지금 최저 입찰가

4,989만원

감정가의 29% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 7,400만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.13

D-4 · 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

5회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2024.06.17. 등기) 있음. [임차보증금 160,000,000원(2022.08.11. 3,000”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 29%까지 하락 (유찰 5회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월02일11시10분 2025년04월04일16시40분 2025년04월09일15시00분 2025년04월11일09시35분

현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 주민등록상등재된 나○빈의 점유여부는 알수없음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-12-26)
나○빈	2020.09.25	미상	미상	202동 6층602호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.20 16:00	매각결정기일
6차	2026.11.13 09:55	매각기일	4,989만원
5차	2026.10.02 09:55	매각기일	6,236만원	유찰
4차	2026.08.21 10:00	매각기일	7,795만원	유찰
3차	2026.07.10 10:00	매각기일	9,744만원	유찰
2차	2026.05.29 10:00	매각기일	1억 2,180만원	유찰
신건	2026.04.17 10:00	매각기일	1억 7,400만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 97건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 79.1%, 평균 유찰 1.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
풍암지구호반,중흥아파트 제203동 제16층 제1601호	1억 8,700만원	1억 6,188만원	87%	2026.01.20

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 제318동 제1층 제103호	4억 9,000만원	4억 6,999만원	96%	2026.11.04
광주광역시 서구 양동 61-2 우진아파트 제1동 제3층 제303호	3억 1,500만원	1억 1,713만원	37%	2026.10.23
광주광역시 서구 광천동 112 나동 4층401호	3억 4,700만원	2억 5,105만원	72%	2026.10.08
광주광역시 서구 광천동 670 남화아파트 11층1102호	4억 3,400만원	2억 9,370만원	68%	2026.10.08
광주광역시 서구 광천동 896 호반써밋광주 30층101동3003호	6억 7,400만원	5억 9,434만원	88%	2026.10.08

지금 진행 중인 인근 물건 (18건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
광주광역시 서구 치평동 1166-2 금호대우아파트 110동 9층901호	2억 2,110만원	2억 2,110만원	0회	2026.11.10
광주광역시 서구 화정동 858-2 럭키염주아파트 1동 1층105호	1억 6,300만원	1억 6,300만원	1회	2026.11.10
광주광역시 서구 쌍촌동 537-2 마당채 2층202호	3,600만원	2,016만원	3회	2026.11.11
광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 103동 6층601호	2억 500만원	2억 500만원	1회	2026.11.11
광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 14층1404호	2억 2,500만원	1억 2,600만원	3회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암지구호반,중흥아파트 제202동 제6층 제602호로서 주변은 아파트단지, 임야 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황
본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 19층건 중 6층 602호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태
아파트임.

설비내역
일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주자창 등이 설치되어 있음.

토지의 형상·이용상태
사다리 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태
본건 아파트단지 동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
--

기타 기재
--

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 12. 26. 근저당권
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2024.06.17. 등기) 있음. [임차보증금 160,000,000원(2022.08.11. 3,000,000원 증액), 전입일자 2020.09.25., 확정일자 2020.08.20.(157,000,000원), 2022.08.11.(증액된 3,000,000원)] 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기피해자의 우선매수권 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경32375)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	174,000,000원
최저매각가격	49,890,000원
입찰 보증금 (10%)	4,989,000원 최저가의 10%
청구금액	160,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	5회
매각기일	2026.11.13 입찰법정
도로명주소	광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 202동 6층602호
내역	철근콘크리트 벽식구조 59.46㎡(18.0평)
사건 접수	2025.03.21 · 개시결정 2025.03.27
배당요구종기	2025.06.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트 벽식구조 평 스라브지붕 19층 아파트,대피소 1층 620.64㎡ 2층 579.28㎡ 3층 579.28㎡ 4층 579.28㎡ 5층 579.28㎡ 6층 579.28㎡ 7층 579.28㎡ 8층 579.28㎡ 9층 579.28㎡ 10층 579.28㎡ 11층 579.28㎡ 12층 579.28㎡ 13층 579.28㎡ 14층 579.28㎡ 15층 579.28㎡ 16층 579.28㎡ 17층 579.28㎡ 18층 579.28㎡ 19층 579.28㎡ 지하 1층 607.28㎡

전유
철근콘크리트 벽식구조 59.46㎡

소재지	지목	면적	지분
광주광역시 서구 풍암동 1048	대	38041.3㎡	31.101/38041.3

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경32375)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.