2025타경1871 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 206

2025타경1871(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매4계 ·

지금 최저 입찰가

23억 9,880만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

48억 9,552만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 제주지법 제101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “목록1~3의 을구 순위 2번, 목록4의 을구 순위 1번 각 지상권 설정등기(1998. 2. 25. 접수번호 제6580호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 45장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (44장)

현장 사진 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월05일

- 아래 소재지5(신천동로 38-22) 기재 내용과 같음

- 아래 소재지5(신천동로 38-22) 기재 내용과 같음

- 아래 소재지5(신천동로 38-22) 기재 내용과 같음

- 아래 소재지5(신천동로 38-22) 기재 내용과 같음

- 본 건 현장에서 만난 흑조수산 직원은 흑조수산 대표자 강○호가 소유자 송○자와 임대차 관계가 있으나 구체적인 사항은 알 수 없다고 진술하여, 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 교부하였음

- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025.11.25.자) 현재, 강○호가 임차인으로 등록되어 있음

- 전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없음

- 위 소재지5(신천동로 38-22) 기재 내용과 같음

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 1999-08-30)
강○호	2024.11.14.	미상	200,000,000원	소재지 1~6 토지 및 제시 건물 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 16:00	매각결정기일
3차	2026.11.17 10:00	매각기일	23억 9,880만원
2차	2026.10.13 10:00	매각기일	34억 2,687만원	유찰
신건	2026.09.01 10:00	매각기일	48억 9,552만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 303건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 40.2%, 평균 유찰 3.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
제주특별자치도 서귀포시 안덕면 1576	1억 9,824만원	5,635만원	28%	2026.11.10
제주특별자치도 서귀포시 안덕면 823	104억 394만원	39억원	37%	2026.11.10
제주특별자치도 서귀포시 안덕면 823 마린파크	104억 394만원	39억원	37%	2026.11.10
서귀포시 안덕면 화순중앙로 132 (화순리) 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 제2016-47호 (별지 기계기구감정평가명세표 참조)	104억 394만원	39억원	37%	2026.11.10
제주특별자치도 서귀포시 성산읍 1251-1	20억 2,475만원	7억 10만원	35%	2026.11.10

지금 진행 중인 인근 물건 (95건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2468	88억 5,440만원	88억 5,440만원	0회	2026.11.17
제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2468 제주국제교회	88억 5,440만원	88억 5,440만원	0회	2026.11.17
제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153	41억 4,094만원	41억 4,094만원	1회	2026.11.17
제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153-3	41억 4,094만원	41억 4,094만원	1회	2026.11.17
제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153 금영유통영농조합법인선과장	41억 4,094만원	41억 4,094만원	1회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
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교통상황
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토지의 형상·이용상태
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인접 도로상태
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공법상 제한 (용도지역 등)
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기타 기재
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임대관계
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건물의 구조
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이용상태
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설비내역
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제시외 건물
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기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1~5: 1999.8.30. 근저당 / 목록6: 2010.7.20. 근저당
인수되는 권리	목록1~3의 을구 순위 2번, 목록4의 을구 순위 1번 각 지상권 설정등기(1998. 2. 25. 접수번호 제6580호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 일괄매각. 제시외 건물(별지목록 5-1 내지 5-16) 및 공장 및 광업재단 저당법에 의한 기계기구 포함. - '양어장'으로 이용 중임. - 일부 지상에 식재된 수목 등 포함 평가임. - 제시외 건물 및 기계기구의 현황 등은 감정평가서에 의함. - 감정평가서에 의하면, 기계기구 일부는 제주특별자치도 소유의 205-7,8번지 상에 소재하고 있음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1871)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,895,528,770원
최저매각가격	2,398,809,000원
입찰 보증금 (10%)	239,880,900원 최저가의 10%
청구금액	2,360,473,379원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.17 제주지법 제101호법정
도로명주소	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 206
내역
사건 접수	2025.10.24 · 개시결정 2025.11.12
배당요구종기	2026.02.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
시멘트블록조 스레트지붕 단층양어시설(주택) 98.89㎡ 부속건물 철근콩크리트조 슬래브지붕 단층양어시설 (기계실, 창고) 지하 34.32㎡(기계실) 1층 22.2㎡(창고) 경량철골조 아연강판지붕 단층수산물창고 (어류사료저장) 133.91㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경1871)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.