⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층101호
2025타경8373(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 125.8025㎡(38.1평)
지금 최저 입찰가
4억 229만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8억 2,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.10
제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 6장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월16일
본호(현장표시:제니스 103동 3층301호)에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.
등기부상 주소(제니스 101동 3층301호)의 전입세대확인서 발급일(2025.07.15.자) 현재, 방○훈이 세대주로 가족과 함께 등재되어 있음.
현장표시 주소(제니스 103동 3층301호)의 전입세대확인서 발급일(2025.07.17.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본호(현장표시:제니스 103동 3층301호) 현관에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.
본호(현장표시:제니스 103동 1층101호)에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.
등기부상 주소(제니스 101동 1층101호)의 전입세대확인서 발급일(2025.07.15.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
현장표시 주소(제니스 103동 1층101호)의 전입세대확인서 발급일(2025.07.17.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본호(현장표시:제니스 103동 1층101호) 현관에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2021.01.22)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-01-22) |
|---|---|---|---|---|---|
| 방○훈 | 2024.11.05. | 미상 | 미상 | 본호 전부분 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.17 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.10 10:00 | 매각기일 | 4억 229만원 | |
| 2차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 5억 7,470만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 8억 2,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 36건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 62.9%, 평균 유찰 1.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 1층 104호 | 3억 2,400만원 | 2억 5,499만원 | 79% | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 3층 306호 | 3억 3,800만원 | 2억 4,490만원 | 72% | 2026.10.20 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1115 해동그린앤골드 202동 3층 303호 | 6억 7,200만원 | 3억 2,300만원 | 48% | 2026.10.13 |
| 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 217-5 숲으로풀룸 2층204호 | 6,400만원 | 4,050만원 | 63% | 2026.10.13 |
| 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 217-5 숲으로풀룸 4층405호 | 6,400만원 | 4,050만원 | 63% | 2026.10.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 668 | 4억 9,888만원 | 2억 4,445만원 | 3회 | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 668 | 4억 9,888만원 | 2억 4,445만원 | 3회 | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호 | 3억 6,800만원 | 3억 6,800만원 | 0회 | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호 | 2억 6,500만원 | 2억 6,500만원 | 1회 | 2026.10.27 |
| 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층101호 | 4억 5,300만원 | 3억 1,710만원 | 2회 | 2026.11.03 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 2세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.
본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 2세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.
교통상황
본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.
본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3층 제301호, 제1층 101호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.09.23 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 내부인테리어, 실크벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호: 시스템창호, 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3층 제301호, 제1층 101호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.09.23 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 내부인테리어, 실크벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호: 시스템창호, 샷시창호 등임.
이용상태
공동주택(연립주택)으로 이용 중임.
공동주택(연립주택)으로 이용 중임.
설비내역
보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
서측으로 약 15 미터 내외의 포장도로와, 남측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
서측으로 약 15 미터 내외의 포장도로와, 남측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.
기타 기재
? 본건은 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명이 제니스 103동으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 정확한 건물명 및 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건은 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서 상 지목은 대로 표기되어 있으며, 이는 지목변경 사항(2019년 09월 26일)이 등기사항전부증명서 상 반영되지 아니한 사유로 판단되는바, 구분건물 감정평가명세표 상 대지권 목적인 토지의 지목을 대로 명기하였으니, 업무진행시 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서 참조)
? 본건은 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명이 제니스 103동으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 정확한 건물명 및 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건은 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서 상 지목은 대로 표기되어 있으며, 이는 지목변경 사항(2019년 09월 26일)이 등기사항전부증명서 상 반영되지 아니한 사유로 판단되는바, 구분건물 감정평가명세표 상 대지권 목적인 토지의 지목을 대로 명기하였으니, 업무진행시 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서 참조)
임대관계
가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조) ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.
가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조) ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 1. 22. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 제니스 103동으로 표시되어 있음 - 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 대로 표기되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8373)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 821,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 402,290,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 40,229,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,036,591,492원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층101호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 125.8025㎡(38.1평) |
| 사건 접수 | 2025.07.01 · 개시결정 2025.07.03 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 공동주택
지1층 22.3312㎡
1층 282.9㎡
2층 282.9㎡
3층 282.9㎡
4층 282.9㎡
전유
철근콘크리트구조 125.8025㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 | 전 | 1421㎡ | 178.49/1421 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.