2024타경75154 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1

경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1

2024타경75154(임의경매) · 의정부지방법원 남양주지원 경매1계 ·

#법정지상권#농지취득자격#제시외건물 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

26억 6,453만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

26억 6,453만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.19

D-9 · 제101호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “-소유자 미상의 제시외건물 (㉠-㉦)이 소재하고 있습니다. -제시외건물 ㉠은 건축공사가 중단된 지상2층 건물 1개동(134.46㎡, 철근콘크리”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 56장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (31장)

현장 사진 (18장)

위치도 (지도) (3장)

지적·평가 도면 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년05월03일13시50분

현장에 임하였으나 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

비고: 제시외 건물 1, 2. 소재함

현장에 임하였으나, 불특정 다수인이 사용하는 도로라 점유자를 특정할 수 없으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에 임하였으나 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에 임하였으나, 불특정 다수인이 사용하는 도로라 점유자를 특정할 수 없으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에 임하였으나 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

비고: 제시외 건물 3. 내지 6. 소재함

현장에 임하였으나, 불특정 다수인이 사용하는 도로라 점유자를 특정할 수 없으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에 임하였으나 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에 임하였으나, 불특정 다수인이 사용하는 도로라 점유자를 특정할 수 없으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

현장에서 만난 임차인 이○오는 자신은 전세보증금 3천만 원에 위 부동산을 임차하여 거주하고 있다고 진술하였음

-전입세대확인결과 이○오가 전입되어 있음
-외국인체류확인서에는 해당사항 없음

현장에 임하였으나 폐문부재하여 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

-전입세대확인결과 소유자 김○순과 가○들이 전입되어 있음
-외국인체류확인서에는 해당사항 없음
-현관 문틈에 안내문을 끼워놓음

비고: 제시외 건물 7. 소재함

현장에 임하였으나 폐문부재하여 점유자를 만나지 못하였으므로, 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함

-전입세대확인결과 소유자 김○순과 가○들이 전입되어 있음
-외국인체류확인서에는 해당사항 없음
-현관 문틈에 안내문을 끼워놓음

현장에서 만난 임차인 이○오는 자신은 전세보증금 3천만 원에 위 부동산을 임차하여 거주하고 있다고 진술하였음

-전입세대확인결과 이○오가 전입되어 있음
-외국인체류확인서에는 해당사항 없음

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2019.10.31)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2019-10-31)
이○오	2023.03.20	미상	30,000,000	건물 전체	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○오	2023.03.20	미상	30,000,000	건물 전체	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.26 14:00	매각결정기일
신건	2026.08.19 10:30	매각기일	26억 6,453만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 15건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 51.6%, 평균 유찰 2.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 남양주시 화도읍 67-5	10억 9,130만원	6억 2,510만원	57%	2026.07.15
경기도 남양주시 화도읍 67-5	10억 9,130만원	6억 2,510만원	57%	2026.07.15
경기도 남양주시 수동면 161	3억 7,021만원	2억 6,900만원	73%	2026.07.15
경기도 남양주시 수동면 161	3억 7,021만원	2억 6,900만원	73%	2026.07.15
경기도 남양주시 별내동 1166-1 주1	27억 7,112만원	13억 1,177만원	47%	2026.05.14

지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 남양주시 이패동 346-1	21억 4,673만원	21억 4,673만원	0회	2026.08.19
경기도 남양주시 이패동 346-1	21억 4,673만원	21억 4,673만원	0회	2026.08.19
경기도 남양주시 이패동 346-1	21억 4,673만원	21억 4,673만원	0회	2026.08.19
경기도 남양주시 진건읍 191	5억 1,767만원	5억 1,767만원	0회	2026.08.19
경기도 남양주시 진건읍 191	5억 1,767만원	5억 1,767만원	0회	2026.08.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "대곡마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무 난한 편입니다.

토지의 형상·이용상태
기호(1),(3) : 기호(1)은 사다리형 완경사, 기호(3)은 부정형 완경사로, 지상에는 기호(1), (3) 일단으로 건축신고되어 건축공사가 중단된 건물1개동이 소재합니다. 기호(2),(4),(6),(8) : 부정형 완경사 토지로서, 도로로 이용중입니다. 기호(5) : 녹촌리 산79-44, 380-4, 기호(5)와 일단으로 건축신고되어 있으며, 부정형 완경사 토지로서, 묵전 등의 상태입니다. 기호(7) : 부정형 완경사 토지로, 건축신고지입니다. 기호(9),(10) : 사다리형 완경사 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태
기호(1),(3),(7),(9),(10) 동측 및 기호(5) 서측 사이에 약 노폭 4미터 비포장도로인 본건 기호(2),(4),(6),(8)과 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호 (1)-(4), (7)-(10) : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수 도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 (5),(6) : 계획관리지역 , 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의) , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기타 기재
별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 (㉠-㉦)

기타 기재
해당사항 없습니다.

임대관계
임대관계 : 미상입니다. 기타 : - 본건 기호(5),(6)토지는 둘 이상의 용도지역(생산관리지역,계획관리지역)에 걸쳐있으나, 계획관리지역 부분이 극히 미미하여 생산관리지역을 기준으로 평가하였습니다. - 본건 기호(1),(3),(7)토지는 건축신고지로서, 국토교통부 건축행정시스템(세움터)의 건축 관련자료를 기준으로 표시하였으며, 남양주시 도시건축과 문의결과 본건의 건축신고사항은 현재까지 유효한 것으로 확인되었습니다.(남양주시 도시건축과 : 031-590-5457) - 본건 기호(5)토지 일부는 건축신고지로서, 국토교통부 건축행정시스템(세움터)의 건축관련 자료와 남양주시 도시건축과 문의결과 일단의 건축신고지(녹촌리 산79-44, 380-4, 399-4)로 확인되므로 경매진행 시 참고 바랍니다.

건물의 구조
기호(11) : 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2021.05.27.) 외벽 : 석재 붙임 및 치장벽돌 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등 입니다. 기호(12) : 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2021.05.27.) 외벽 : 징크판넬 붙임 및 치장벽돌 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태
기호(11),(12) 1, 2층 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
-소유자 미상의 제시외건물 (㉠-㉦)이 소재하고 있습니다. -제시외건물 ㉠은 건축공사가 중단된 지상2층 건물 1개동(134.46㎡, 철근콘크리트조/평지붕) 입니다. -제시외건물 ㉡,㉤,㉥,㉦은 소유자 미상의 제시외건물로서, 이동 및 철거가 용이한 바 감정 평가외 처리하였습니다. -본건 기호(11),(12)는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능 하여 설비 및 이용상황은 외부관찰 및 도면, 평가사례 등에 의해 작성되었으므로, 실제 이용 상태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 경매진행 시 참고 바랍니다.

기타 기재
해당사항 없습니다.

임대관계
임대관계 : 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2019.10.31. 근저당권(목록1.~10.) 2022.09.15. 근저당권(목록11,12.) 2019.12.30. 근저당권(목록13.) 2023.06.19. 근저당권(목록14.)
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상㉢,㉣)포함 2. 소유자 미상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉤, ㉥, ㉦) 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외 3. 목록1,3,5,7,14.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 목록1번은 원상회복 후 농지취득자격증명 발급 필요하고, 목록7번은 농지전용허가의 양도양수 후 농지취득자격증명 발급 필요하고 목록14번은 농업경영 또는 주말체험영농 목적으로 매수시 농지취득자격증명이 필요하다는 사실조회 회신 있음 4. 목록1,3번(허가신고번호 :2018-도시건축과-신축신고-422), 목록7번(허가신고번호: 2018-도시건축과-신축신고-419) 및 목록5번의 일부 및 목록13,14번(허가신고번호 : 2019-도시건축과-신축신고-291)은 건축신고지로서 세부 건축신고사항은 남양주시 도시건축과(031-590-5457)로 별도 확인 필요함 5. 목록1,3번 지상에는 일단으로 건축신고되어 건축공사가 중단된 매각에서 제외되는 건물1개동(감정평가서상㉠) 소재하는바 법정지상권 성립여부 불분명하고, 목록1번의 제시외건물로 제한받는 경우 토지가격은 147,775,600원이고, 목록3번의 제시외건물로 제한받는 경우 토지가격은 3,259,200원임 6. 목록13번 지상에 건축신고를 득한 후 제1종 근린생활시설(기초공사) 및 단독주택(골조공사)을 신축하다가 중단된 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동 소재하는바 법정지상권 성립여부 불분명하고, 제시외건물로 제한받는 경우 토지단가는 406,000원/㎡임 7. 목록13번의 공부상 지목은 임야이고, 목록14번의 공부상 지목은 전이나, 목록13,14번은 건축신고지로서 건물을 신축하다가 중단된 현황 잡종지 상태임

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경75154)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,664,538,600원
최저매각가격	2,664,538,600원
입찰 보증금 (10%)	266,453,860원 최저가의 10%
청구금액	1,251,539,640원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.08.19 제101호 경매법정
도로명주소	경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1
내역
사건 접수	2024.04.12 · 개시결정 2024.04.17
배당요구종기	2024.07.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.08.06	수동면 입석리 임야 계획관리지역	432㎡	1억 600만원
2026.08.05	와부읍 도곡리 전 개발제한구역	20.7㎡	3,000만원
2026.08.05	와부읍 도곡리 전 개발제한구역	1845㎡	2억 8,000만원
2026.08.05	와부읍 도곡리 전 개발제한구역	1635㎡	2억 4,500만원
2026.08.05	와부읍 도곡리 전 개발제한구역	1098㎡	1억 6,500만원
2026.08.05	와부읍 도곡리 전 개발제한구역	246㎡	3,500만원
2026.08.05	화도읍 가곡리 도로 계획관리지역	58㎡	1,597만원
2026.08.05	수동면 수산리 임야 농림지역	331㎡	300만원