서울특별시 강동구 천호동 326-5
2025타경397(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매4계 ·
#지분매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
5억 9,840만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 4,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.03
입찰법정[제101호]
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 천호동 326-5 소재 1983년 사용승인 주택 일부로, 현황 301호와 B102로 특정 평가된 구분소유적 공유 관계 물건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 25장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월01일12시06분 2025년09월02일13시20분
대지
비고: 대지 소유자는 10명
1. 전입세대확인서 및 주민등록표등본 등 공부 상 박○훈, 박○애, 정지호, LI CHANGZHU, PIAO ENSHU 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 박○애에 의하면 본인의 가족이 301호 전부 점유하여 거주하고 있다고 함.
2. 현장 방문조사 당시 만난 정지호의 배우자 박명숙에 의하면 본인의 가족이 101호와 201호 소유권자로 전부 점유하여 거주하고 있다고 함.
3. 나머지 점유자에 대하여는 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함.
비고: 1. 4호 건물 소유자는 정지호와 빅스톤 주식회사임
2. 101호 201호에 거주하는 공유자 정지호의 배우자 박명숙에 의하면 101호와 201호는 배우자 정지호의 소유이고 102호와 301호는 빅스톤 주식회사 소유라고 함
3. 301호 임차인 박○애에 의하면 대지는 소유자는 10명임. 대지 위 건물은 5개 동이 있고 각 동마다 소유자가 각 2명인데, 1명은 1층 101호와 201호를 구분하여 소유하고 나머지 1명은 1층 102호와 301호는 나머지 공유자가 구분하여 소유하는 형태를 가지고 있다고 함
3. 이 사건 대지와 건물은 구분소유적 공유관계로 보임
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-02-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| L○○○○○○○○○○○○○○) | 2018.03.02. | 미상 | 미상 | 102호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| P○○○○○○○○U | 2023.10.13. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○애 | 2011.08.24. | 미상 | 미상 | 301호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 박○훈 | 2006.11.13. | 미상 | 미상 | 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.03 10:00 | 매각기일 | 5억 9,840만원 | |
| 신건 | 2026.06.15 10:00 | 매각기일 | 7억 4,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 64.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 더존팰리스 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 암사동 471-16 | 7억 4,715만원 | 3억 5,699만원 | 48% | 2026.01.12 |
| 서울특별시 강동구 암사동 471-16 | 7억 4,715만원 | 3억 5,699만원 | 48% | 2026.01.12 |
| 서울특별시 강동구 상일동 490 고덕리엔파크3단지 337동 13층1301호 | 6억 5,500만원 | 6억 6,000만원 | 101% | 2026.01.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 43-10 | 24억 4,592만원 | 10억 185만원 | 5회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 43-10 에이치비팰리스8차 | 24억 4,592만원 | 10억 185만원 | 5회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 16억 8,101만원 | 3회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 16억 8,101만원 | 3회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 173-62 | 2억 5,467만원 | 2억 373만원 | 2회 | 2026.08.03 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 암사역 등이 소재함.
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 암사역 등이 소재함.
건물의 구조
연와조 경사스라브위기와지붕 2층 주택(사용승인:1983.05.04) 중 일부(공부상 2층:현장표기 301, 공부상 지층:현장표기 B102)로서, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호는 새시창호 등임.
연와조 경사스라브위기와지붕 2층 주택(사용승인:1983.05.04) 중 일부(공부상 2층:현장표기 301, 공부상 지층:현장표기 B102)로서, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호는 새시창호 등임.
이용상태
주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조)
주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상·이용상태
인근지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인근지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.
북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반 주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부 공고2025-1058호)임.
도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반 주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부 공고2025-1058호)임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1)임대관계 미상임 2)기타 -
1)임대관계 미상임 2)기타 -
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.02.08. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각 2025.09.08.자로 제출된 감정서에 따르면 매각 목적물은 구분소유적 공유 관계이며, 채무자겸소유자 지분은 공부상 지층 2개호 중 1개호(현황 B102), 공부상 지상 2층 1개호(현황 301)로 특정되어 이를 토대로 평가함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경397)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 748,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 598,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 59,840,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 495,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.03 입찰법정[제101호] |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 326-5 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.20 · 개시결정 2025.08.21 |
| 배당요구종기 | 2025.11.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
4호
연와조 경사스라브위기와지붕
2층 단독주택
1층 77.22㎡
2층 77.22㎡
지층 77.22㎡
일반건물
4호
연와조 경사스라브위기와지붕
2층 단독주택
1층 77.22㎡
2층 77.22㎡
지층 77.22㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.