서울특별시 강동구 천호동 105-7
2025타경51811(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 ·
지금 최저 입찰가
11억 2,413만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
14억 516만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 천호동 소재 다중주택으로, 최저매각가격은 감정가의 약 80.0%이며 매수인이 인수할 수 있는 주택임차권 등기가 기재되어 있습니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 2,3번 주택임차권 등기”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (13장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월28일16시57분 2025년07월29일13시40분
대지
전입세대확인서 및 주민등록표등본 상 미등재이나, 현장 방문조사 당시 만난 102호 김○규와 201호 익명의 임차인은 본인이 각 전부 점유하여 거주하고 있다고 함. 임차인으로 기재한 한○희, 이○태, 김○혜, CUI YU, DELANEY VICTORIA LOUISE는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본, 외국인체류확인서 등 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-03-16) |
|---|---|---|---|---|---|
| 한○희 | 2025.02.20. | 미상 | 미상 | B01호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○태 | 2024.01.19. | 미상 | 미상 | 202호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○혜 | 2024.02.05. | 미상 | 미상 | 303호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| C○○○○U | 2025.02.18. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| D○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○E | 2025.05.22. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○규 | 미전입 | 미상 | 3,000,000 | 102호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 모○○○○) | 미전입 | 미상 | 미상 | 201호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 11억 2,413만원 | |
| 신건 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 14억 516만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 64.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 더존팰리스 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 암사동 471-16 | 7억 4,715만원 | 3억 5,699만원 | 48% | 2026.01.12 |
| 서울특별시 강동구 암사동 471-16 | 7억 4,715만원 | 3억 5,699만원 | 48% | 2026.01.12 |
| 서울특별시 강동구 상일동 490 고덕리엔파크3단지 337동 13층1301호 | 6억 5,500만원 | 6억 6,000만원 | 101% | 2026.01.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 43-10 | 24억 4,592만원 | 10억 185만원 | 5회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 43-10 에이치비팰리스8차 | 24억 4,592만원 | 10억 185만원 | 5회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 16억 8,101만원 | 3회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 16억 8,101만원 | 3회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 326-5 | 7억 4,800만원 | 7억 4,800만원 | 1회 | 2026.08.03 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
교통상황
본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.
본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.
토지의 형상·이용상태
인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 주거용(다중주택) 건부지로 이용중임.
인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 주거용(다중주택) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.
본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)
제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
- 임대관계는 미상임. - 일련번호 1 토지는 등기사항전부증명서상 전체면적 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재 된 대지면적은 108㎡로 상이하며, 이는 도로 후퇴 부분 8㎡로 조사 되는바, 이를 고려하여 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임. - 일련번호 1 토지는 등기사항전부증명서상 전체면적 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재 된 대지면적은 108㎡로 상이하며, 이는 도로 후퇴 부분 8㎡로 조사 되는바, 이를 고려하여 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 창호임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 창호임.
이용상태
다중주택으로 이용중이며 지1층-2층(각 2개호), 3층(3개호), 옥탑층(다락)가 소재함.
다중주택으로 이용중이며 지1층-2층(각 2개호), 3층(3개호), 옥탑층(다락)가 소재함.
설비내역
위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있음.
위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있음.
제시외 건물
없 음.
없 음.
기타 기재
<1층 건축물 현황도> 상 공동취사장 부분은 현황 다중주택 (102호)로 표기되어 있어 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.
<1층 건축물 현황도> 상 공동취사장 부분은 현황 다중주택 (102호)로 표기되어 있어 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 토지 2022.03.16.근저당 건물 2023.05.02.추가 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 2,3번 주택임차권 등기 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각 -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번, 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함) -토지는 등기사항전부증명서상 전체면적 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재된 대지면적은 108㎡로 상이함(8㎡는 도로후퇴부분으로 조사되는 바, 이를 포함하여 감정평가함) -1층 건축물 현황도상 공동취사장 부분은 현황 102호로, 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51811)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,405,166,520원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,124,133,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 112,413,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,069,327,267원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 105-7 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.21 · 개시결정 2025.07.22 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 단독주택(다중주택)
지1층 60.34㎡
1층 42.82㎡
2층 43.22㎡
3층 53.21㎡
옥탑층 34.24㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 단독주택(다중주택)
지1층 60.34㎡
1층 42.82㎡
2층 43.22㎡
3층 53.21㎡
옥탑층 34.24㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.