2025타경311 서울특별시 서초구 서초동 1603-71

서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호

2025타경311(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 46.36㎡(14.0평)

지금 최저 입찰가

10억 4,000만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

13억원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.19

D-8 · 제4별관 2층 211호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 서초구 서초동 소재 철근콘크리트구조 46.36㎡ 집합건물로, 감정가 13억원에서 1회 유찰되어 최저매각가격은 10억4000만원입니다.

확인필수 2건 주의 2건 참고 3건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (2장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년02월20일15시44분 2025년02월21일00시00분

1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 임차인을 만나 조사한 바, 자신만 거주하고 있다고 진술(안내문 교부)

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 일응 임차인으로 보고함.
3) 현황상 현관문에 402호로 표시되어 있으나 공부상은 202호임(402호에 배송된 물건들도 모두 하*정으로 표시되어 있음, 건축물대장에도 2층까지만 있음)

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2022.10.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-10-07)
이○도	2024.06.27	2024.06.27	미상	1 지2층비201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
하○정	2023.09.23	미상	미상	1 2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.26 14:00	매각결정기일
2차	2026.08.19 10:00	매각기일	10억 4,000만원
신건	2026.07.15 10:00	매각기일	13억원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 35건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 66.9%, 평균 유찰 1.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 서초구 반포동 705 1층101호	340억 7,600만원	230억원	67%	2026.08.05
서울특별시 서초구 반포동 705 1층102호	340억 7,600만원	230억원	67%	2026.08.05
서울특별시 서초구 반포동 705 1층103호	340억 7,600만원	230억원	67%	2026.08.05
서울특별시 서초구 반포동 705 2층201호	340억 7,600만원	230억원	67%	2026.08.05
서울특별시 서초구 반포동 705 2층202호	340억 7,600만원	230억원	67%	2026.08.05

지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4113호	2억 3,100만원	1억 4,784만원	3회	2026.08.11
서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층311호	2억 6,000만원	2억 6,000만원	1회	2026.08.11
서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층145호	2억 3,700만원	2억 3,700만원	0회	2026.08.19
서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2213호	2억 6,700만원	2억 6,700만원	0회	2026.08.19
서울특별시 서초구 서초동 1330-6 강남역롯데골드로즈 1층104호	34억 5,800만원	17억 7,049만원	4회	2026.08.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, '지하철역 3호선 남부터미널역' 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설 및 다세대주택)으로 주위는 주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황
대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

토지의 형상·이용상태
일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태
-

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종전용주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기타 기재
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임대관계
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건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 및 제2층 제202호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : PVC 샷시 등임.

이용상태
일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임.

설비내역
위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

제시외 건물
-

기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.10.07. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경311)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,300,000,000원
최저매각가격	1,040,000,000원
입찰 보증금 (10%)	104,000,000원 최저가의 10%
청구금액	2,012,168,764원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정
도로명주소	서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호
내역	철근콘크리트구조 46.36㎡(14.0평)
사건 접수	2025.02.04 · 개시결정 2025.02.12
배당요구종기	2025.04.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 다세대 지2층 278.78㎡ 지1층 255.71㎡ 1층 185.58㎡ 2층 192.04㎡ 옥탑1층 12.88㎡

전유
철근콘크리트구조 46.36㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 서초구 서초동 1603-71	대	390.9㎡	31.82/390.9

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경311)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.