서울특별시 서초구 양재동 324-1 4층401호
2025타경102910(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 철근콘크리트라멘조 517.26㎡(156.5평)
지금 최저 입찰가
40억 6,400만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
63억 5,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-8 · 제4별관 2층 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 서초구 양재동 베델회관 4층 401호 업무시설 517.26㎡가 감정가 63억5000만원에서 2회 유찰되어 최저가 40억6400만원으로 진행 예정입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (3장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월30일10시41분 2025년06월04일09시52분
1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 2명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 주식회사 에스큐브아이와 시원네트웍스의 직원(두 회사 팀장을 겸함, 이은영)을 만나 조사한 바, 자신들이 점유하여 운영하고 있다고 진술(각 안내문 교부)함
1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 2명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 주식회사 뜰애2차와 주식회사 뜰애의 직원(김명훈, 부장), 채무자회사의 직원(부장, 장진노)을 만나 조사한 바, 자신들이 점유하여 운영하고 있다고 진술(각 안내문 교부)함
1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 1명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 주식회사 테크로의 직원(차장, 권미정)을 만나 조사한 바, 자신들이 점유하여 운영하고 있다고 진술(각 안내문 교부)하였고,
3) 위 부동산을 임하였으나 주식회사 한국연창의 직원은 만나지 못하여 사무실에 안내문을 비치하였으나 아무런 연락이 없어 상가건물임대차현황서 내역에 있는 점유자를 일응 임차인으로 보고함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2009-10-14) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○○○○○○○○○이 | 2013.11.15 | 미상 | 미상 | 3층301호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 시○○○○○○○○○사 | - | 미상 | 미상 | 3층301호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○차 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 4층401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○애 | 2021.01.13 | 미상 | 미상 | 4층401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○창 | 2016.02.23 | 미상 | 미상 | 5층501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○로 | 미상 | 미상 | 미상 | 5층501호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 40억 6,400만원 | |
| 2차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 50억 8,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 63억 5,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 35건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.9%, 평균 유찰 1.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 4층401호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 반포동 705 1층101호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 서초구 반포동 705 1층102호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 서초구 반포동 705 1층103호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 서초구 반포동 705 2층201호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 서초구 반포동 705 2층202호 | 340억 7,600만원 | 230억원 | 67% | 2026.08.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4113호 | 2억 3,100만원 | 1억 4,784만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층311호 | 2억 6,000만원 | 2억 6,000만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호 | 13억원 | 13억원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층145호 | 2억 3,700만원 | 2억 3,700만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2213호 | 2억 6,700만원 | 2억 6,700만원 | 0회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.
본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.
교통상황
본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함.
본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함.
건물의 구조
기호(가~다): 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서, ［사용승인일: 1993.02.10］ 외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감, 창호: PVC 창호 임.
기호(가~다): 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서, ［사용승인일: 1993.02.10］ 외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감, 창호: PVC 창호 임.
이용상태
기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임. 기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임. 기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임.
기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임. 기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임. 기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음.
위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음.
토지의 형상·이용상태
본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임.
본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)
도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)
기타 기재
-.
-.
임대관계
임대미상임.
임대미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2009.10.14. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102910)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 6,350,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 4,064,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 406,400,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 6,000,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 4층401호 |
| 내역 | 철근콘크리트라멘조 517.26㎡(156.5평) |
| 사건 접수 | 2025.05.13 · 개시결정 2025.05.21 |
| 배당요구종기 | 2025.08.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (3건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 3층301호 | 50억 8,000만원 |
| 2 현재 | 4층401호 | 50억 8,000만원 |
| 3 | 5층501호 | 50억 8,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
전유
철근콘크리트라멘조
517.26㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 양재동 324-1 | 대 | 1983.5㎡ | 219.01/1983.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.